Validité d’une clause d’indexation à effet triennal
Une clause d’indexation à effet triennal est valable et la cour d’appel qui estime qu’elle présente un caractère douteux en dénature les termes.
La Cour de cassation confirme le caractère exclusivement contractuel d’une clause d’indexation.
Bailleurs et Locataires peuvent convenir de la périodicité qu’ils souhaitent et qui n’est pas nécessairement annuelle.
L’article L. 145-39 du code de commerce prévoit que par dérogation à la révision légale, qui est au moins triennale, organisée par l’article L. 145-38, il est possible de convenir dans les baux commerciaux d’une clause d’indexation.
Cette clause présente un caractère exclusivement contractuel contenu par les dispositions des articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier relatif au choix de l’indice de référence et à l’équivalence strictes des périodes de variation de l’indice et du loyer.
La clause d’indexation est différente de la révision triennale légale.
La clause d’indexation se reconnaît à sa périodicité prévue par le bail commercial et à la stipulation d’un indice de référence :
- Indice des loyers commerciaux (ILC)
- Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
- Indice du cout de la construction (ICC)
Dans cette affaire, la clause était la suivante :
« Le loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation trimestrielle de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE. Au cas où pour quelque raison que ce soit, l’indice ci-dessus choisi pour le rajustement du loyer cesserait d’être publié, cette indexation sera faite en prenant pour base l’indice de remplacement, soit un nouvel indice conventionnellement choisi ».
La Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel de BASSE TERRE. La Cour de cassation relève que l’automaticité de l’indexation était implicitement exprimée par le caractère impératif de l’emploi du futur : « le loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation trimestrielle de l’indice du coût de la construction ».
Lire l’arrêt Cass. 3ème civ., 20 mai 2021, n°20-11878 inédit
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en droit des baux commerciaux
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