Restaurant extraction des fumées et obligation de délivrance conforme du bailleur
Restaurant extraction et obligation de délivrance conforme du bailleur commercial
Cass. 3ème civ., 12 octobre 2023, n° 22-16175
Le bailleur est tenu dès l’origine du bail de délivrer à sa locataire un local conforme à sa destination contractuelle de restaurant.
Le problème de l’extraction des vapeurs et fumées dans les cuisines de restaurants est récurrent.
L’obligation de délivrance à la charge du bailleur, est une obligation impérative du bail.
L’article 1719 du code civil prévoit que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. … ».
Dans cette affaire, la cuisine du restaurant n’était pas située dans les lieux loués, mais dans le local mitoyen et communiquant. La Cour de cassation retient que le bailleur était tenu dès l’origine du bail de délivrer à sa locataire un local conforme à sa destination contractuelle de restaurant ».
Le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance (Cass. 3ème civ., 31 oct. 2012, n° 11- 12970).
Le bailleur pourrait transférer sur le locataire l’obligation par exemple d’installer le système d’extraction, pour autant que cela soit juridiquement et matériellement possible.
Dans le cas contraire, un tel transfert n’est pas admis (Cass. 3ème civ., 2 mai 2012, n° 10-28250 ; Cass. 3ème civ., 1er juin 2022, n° 21-11602).
Cette obligation de délivrance trouve sa limite dans la destination contractuelle.
Si le bail était « tous commerces » et que le bailleur connaissait l’intention du locataire d’exploiter un restaurant dans les lieux, l’obligation de délivrance au titre du système d’extraction s’impose à lui (Cass. 3ème civ., 4 juill. 2019, n° 18-17107 ; CA Paris, ch. 5.3, 30 juin 2010).
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en baux commerciaux
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