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COVID-19 : REFUS DE CONDAMNER UN LOCATAIRE AU PAIEMENT DE SES LOYERS COMMERCIAUX (TJ PARIS 26 OCTOBRE 2020 n°20/53713 et n°22/55901)

En principe, un bailleur d’un bail commercial peut solliciter du juge des référés la condamnation de son locataire au paiement des loyers restant dus, à titre provisionnel (art. 809 ou art. 873 du Code de procédure civile).

La procédure est celle du référé-provision.

Dans deux affaires (TJ PARIS 26 octobre 2020 n°20/53713 et n°22/55901), les bailleurs propriétaires d’un local dans lequel était exploitée une salle de sport, pour le premier, et une parapharmacie, pour le second, demandaient, en référé, la condamnation de leurs locataires à régler les loyers du 2éme et 3éme trimestre 2020, demeurés impayés.

Pour faire échec à la demande de paiement, les locataires faisaient état de contestations sérieuses :
– la force majeure du fait du confinement ;
– le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme

Les deux arguments sont rejetés par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Le juge retient que :

« Si l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures durant cette même période interdisait l’exercice par le créancier d’un certain nombre de mesures d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, ce texte n’avait pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par le locataire commercial dans les conditions prévues au contrat ».

Si le bailleur ne pouvait agir en recouvrement forcé de sa créance, le locataire devait régler ses loyers sauf accord contraire.

Le juge des référés a néanmoins rejeté les demandes de paiement des deux bailleurs, jugeant les contestations des locataires sérieuses, mais sur le fondement de l’exécution de bonne foi des contrats.

Le juge des référés rappelle que :

Les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. L’exception d’inexécution, soulevé par le locataire, doit être étudiée à la lumière de l’obligation pour les parties de négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat en présence des circonstances précitées.

En l’espèce, dans les deux cas le juge des référés constate que :

-le secteur d’activité du locataire a été fortement perturbé économiquement par le confinement décidé par les pouvoirs publics et les restrictions de déplacement de sa clientèle.

-le locataire justifie par des échanges de courriers s’être rapproché de son bailleur pour essayer de trouver une solution amiable.

Il en déduit que la demande en paiement et dès lors sérieusement contestable et rejette la demande formée en référé par le bailleur.

Cette décision est extrêmement intéressante.

Concrètement, elle oblige le bailleur à assigner devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la condamnation de son locataire à payer les échéances des loyers du 2^e et 3^e trimestre 2020.

Avant la crise sanitaire, une procédure au fond devant le tribunal judiciaire (ancien tribunal de grande instance) durait 2 ans en moyenne.

Compte tenu de du retard pris par les tribunaux en raison de la crise sanitaire, il est fort probable que nous allons connaître un allongement de la durée moyenne d’une procédure au fond devant le tribunal judiciaire (3 ans ?).

En pratique cette décision revient à donner des délais de paiement implicite au locataire, pour le paiement de ses loyers.

Enfin, le locataire peut toujours demander devant le juge judiciaire jusqu’à 2 ans de délais de paiement.

La loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 16 février 2021 est venue depuis suspendre les sanctions attachées au non-paiement des loyers commerciaux, sous conditions restant à définir par décret (période concernée, effectif, chiffre d’affaires ou encore montant de la perte de chiffre d’affaires).

Ainsi, aucune action judiciaire ou voie d’exécution forcée, notamment, ne peut être engagée à l’encontre des locataires en vue d’obtenir leur condamnation au paiement des loyers, charges, intérêts de retard.

Si on combine la jurisprudence du tribunal judiciaire de Paris avec la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, cela offre de nouvelles perspectives pour les locataires quant au paiement des loyers de 2^e, 3^e, et 4^e trimestre 2020.

En cas de doute n’hésitez pas à faire appel au cabinet HSA AVOCATS – 01 47 64 16 17.

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