Cass. 3ème civ., 24 octobre 2019, n° 18-20317 : le propriétaire qui demande au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire doit prouver la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de la mise en demeure.
Dans la majorité des cas, les commandements visant la clause résolutoire sont délivrés pour défaut de paiement des loyers et il n’appartient pas au bailleur de rapporter la preuve, négative, qu’il n’a pas reçu paiement mais bien au preneur d’établir qu’il s’est acquitté dans le délai prévu à la mise en demeure, conformément à l’article 1353 du code civil.
En revanche, lorsque l’infraction poursuivie est autre que celle d’un défaut de paiement, en l’espèce différents travaux que le bailleur avait fait sommation au locataire d’avoir à exécuter (laisser l’accès à la cave de l’immeuble, remettre une grille d’aération, de manière générale procéder au nettoyage et à l’entretien des lieux…), il appartenait au bailleur de rapporter la preuve de la persistance des infractions au-delà du délai du mois (Par ex. par la présentation d’un constat d’huissier ordonné sur requête).
Aussi, la cour d’appel ne pouvait-elle énoncer que « le commandement de payer étant demeuré infructueux dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, il convient de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire » alors qu’elle ne précisait pas sur quel élément de preuve elle se fondait pour établir la persistance de l’infraction.
Son arrêt se trouve cassé de ce fait, de manière légitime.
En cas de doute n’hésitez pas à faire appel au cabinet HSA
Virginie Heber-Suffrin
Avocate à la Cour