La preuve de la remise des clés par le locataire à son bailleur, un acte libératoire essentiel en matière de baux commerciaux
Une récente décision de la Cour de cassation (Cass. 3ème civ., 14 novembre 2024, n° 23-16539) rappelle une règle fondamentale en matière de baux commerciaux : le locataire reste redevable d’une indemnité d’occupation tant qu’il n’a pas restitué les clés des locaux au bailleur. Ce principe, bien ancré dans la jurisprudence, réaffirme l’importance de cet acte symbolique dans la relation locative.
Les faits
Dans cette affaire, une locataire exploitant un salon de coiffure dans un local commercial a été confrontée à un effondrement partiel du plafond. Le maire a pris un arrêté de péril imminent, et une expertise judiciaire a été ordonnée. Le juge des référés avait également autorisé la suspension du paiement des loyers.
Le bailleur, dans le cadre de la procédure, a formé une demande reconventionnelle pour obtenir une indemnité d’occupation. Il estimait que cette indemnité était due jusqu’à la remise effective des clés, marquant la fin de l’occupation des lieux. Cependant, la cour d’appel de Paris a rejeté cette demande.
La décision de la cour d’appel
Pour refuser la demande d’indemnité d’occupation, la cour d’appel s’est appuyée sur plusieurs éléments :
Absence de preuve d’occupation : le bailleur n’a pas démontré que la locataire continuait à occuper les lieux après le sinistre.
Procès-verbal d’huissier : ce document constatait que la locataire n’avait plus d’établissement à l’adresse concernée.
Courriels insuffisants : les échanges entre les parties ne prouvaient pas que les clés n’avaient pas été restituées.
La Cour de cassation réaffirme que la remise des clés, une formalité incontournable
La Cour de cassation a annulé la décision, rappelant que la remise des clés est la seule preuve tangible de la libération des locaux. Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si les clés avaient été effectivement remises au bailleur. En l’absence de cette vérification, la décision manque de base légale.
Un principe réaffirmé : le locataire doit rapporter la preuve matérielle de la remise des clés
Cette décision illustre une jurisprudence constante : seule la remise des clés marque la fin de l’occupation et libère le locataire de ses obligations liées à l’usage des locaux. Tant que cette formalité n’a pas été accomplie, le locataire reste présumé occupant des lieux et doit, à ce titre, une indemnité d’occupation.
Des exceptions existent, notamment en cas de voie de fait du locataire (par exemple, restitution unilatérale et forcée des clés), mais elles sont strictement encadrées.
Le locataire doit être particulièrement vigilant concernant cette étape cruciale :
La restitution des clés doit être matérialisée, idéalement par un procès-verbal signé par les deux parties ou un acte remis par huissier.
Cet arrêt rappelle que la gestion des baux commerciaux repose sur des formalités précises, dont le non-respect peut avoir des conséquences financières importantes.
Pour toute question ou assistance dans vos démarches liées aux baux commerciaux, n’hésitez pas à nous contacter. Notre cabinet HSA Avocats, expert en la matière, est à votre disposition pour vous accompagner
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate experte en baux commerciaux
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