L’indemnité d’éviction du bail commercial : évaluation de la valeur du droit au bail
La valeur du droit au bail est évaluée sur la base d’un multiple de la différence entre le loyer de marché (appréciée par comparaison à des références de locations nouvelles) avec le loyer qui aurait été fixé par le Tribunal judiciaire si le bail avait fait l’objet d’un renouvellement (loyer plafonné ou déplafonné).
Le cheminement à suivre pour calculer la valeur du droit au bail est le suivant :
- Calculer le loyer de renouvellement plafonné selon l’Indice des Loyers commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaire (ILAT) sur la durée du bail écoulé
- En cas de cause de déplafonnement, calculer le loyer de renouvellement déplafonné,
- Calculer la valeur locative de marché, puis, en l’appliquant à la surface pondérée du local, en déduire un loyer théorique de marché annuel.
- Faire la différence entre le loyer théorique de marché annuel et le loyer de renouvellement.
- Enfin, il faut appliquer un coefficient multiplicateur de valorisation à cette différence.
Plus l’emplacement est bon commercialement, plus le coefficient de valorisation est élevé. Ces coefficients varient classiquement pour des boutiques situées en centre-ville entre :
- 4 à 4,5 : Situation médiocre
- 5 : Situation moyenne
- 5,5 : Situation correcte
- 6 à 6,5 : Bonne situation
- 7 à 7,5 : Très bonne situation
- 8 à 12 : Très haute valeur commerciale
Certains experts évaluent ces coefficients par rapport à la valeur locative de marché.
Le 11 décembre 2019 un des décrets d’application de la loi du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice a été publié.Ce décret entérine la fusion des TGI avec les TI et consacre les Tribunaux judiciaires au sein du Code de l’organisation judiciaire et du Code de procédure civile.
Les dispositions nouvelles modifient les règles de procédure et étend la représentation obligatoire par avocat, notamment en matière de baux commerciaux.
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Virginie Heber-Suffrin
Avocate à la Cour
Ce post est réalisé à la date du 17 février 2019, eu égard aux dispositions légales et à la jurisprudence en vigueur à cette date. L’internaute est informé que les dispositions légales et la jurisprudence évoluent constamment.