L’indemnité d’éviction du bail commercial due en cas de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur
Lorsque pour différents motifs, vous ne pouvez plus exploiter correctement dans vos locaux, une résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur peut être diligentée qui aurait pour conséquence d’ouvrir droit au versement d’une indemnité d’éviction destinée :
- À réparer le préjudice créé par la perte des locaux,
- À permettre de vous réinstaller dans de nouveaux locaux pour poursuivre votre activité.
Techniquement, l’indemnité d’éviction se compose :
- D’une indemnité principale dont l’assiette varie selon les conséquences de l’éviction (indemnité de déplacement en cas de simple perte des locaux ou indemnité de remplacement en cas de perte du fonds),
- D’indemnités accessoires destinées à compenser le coût que peut emporter l’acquisition d’un nouveau local ou fonds (frais d’acquisition, double loyer, frais de déménagement, frais de réinstallation, …)
L’indemnité de remplacement est indemnité due au locataire lorsque l’éviction entraîne, en raison le plus souvent de l’impossibilité pour le preneur de se rétablir à proximité, la perte de la clientèle et par conséquent du fonds de commerce.
L’indemnité de remplacement est fixée à la plus forte des deux valeurs entre :
- La valeur du fonds de commerce,
- La valeur du droit au bail
L’indemnité de déplacement qui répare la perte du droit au bail, se calcule sur la base d’un multiple (entre 4 et 12 selon la situation du local) de l’économie de loyer perdue en raison du déplacement. L’économie de loyer se calcule en faisant la différence entre un loyer de marché pour des locaux équivalents et le loyer qui aurait été du en cas de renouvellement (loyer le plus souvent plafonné à la variation de l’Indice des Loyers commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaire (ILAT) sur la durée du bail écoulé).
- À cette indemnité principale viennent s’ajouter :
- Les frais de remploi (frais d’agence pour acheter un droit au bail ou un fonds de commerce – généralement estimés à 10% de l’indemnité principale- et les frais fiscaux à hauteur de 3% entre 23.000 € et 200.000 € et 5% au-delà de 200.000 €),
- Le trouble commercial (indemnisation du préjudice subi pendant le temps nécessaire à l’acquisition et à l’aménagement des nouveaux locaux – généralement estimés sur la base de 3 mois d’EBE moyen sur les 3 derniers exercices),
- Frais de réinstallation (frais destinés à permettre au locataire d’aménager les nouveaux locaux dans un état à tout le moins équivalent aux locaux perdus),
- Frais de déménagement sur justificatifs,
- Frais divers (frais juridiques et administratifs tels que rédaction d’actes, formalités au RCS, mailing clientèle, … Généralement estimée entre 3.000 à 5.000 €)
- Frais de licenciement (sur justificatif).
Ce décret entérine la fusion des TGI avec les TI et consacre les Tribunaux judiciaires au sein du Code de l’organisation judiciaire et du Code de procédure civile.
Les dispositions nouvelles modifient les règles de procédure et étend la représentation obligatoire par avocat, notamment en matière de baux commerciaux.
Si vous avez des questions, parlons en ensemble : email@hsa-avocats.fr
Virginie Heber-Suffrin
Avocate à la Cour
Ce post est réalisé à la date du 19 février 2019, eu égard aux dispositions légales et à la jurisprudence en vigueur à cette date. L’internaute est informé que les dispositions légales et la jurisprudence évoluent constamment.