Le preneur a toujours la possibilité de solliciter que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative lorsqu’elle est inférieure au loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement
Le principe est la fixation du loyer à la valeur locative dans tous les cas où celle-ci n’est pas supérieure au plafond résultant de l’application du premier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce, cette fixation à la valeur locative n’est pas subordonnée à la preuve d’un motif de déplafonnement à la baisse.
Dans un arrêt du 23 septembre 2020 (n°16/08315) la cour d’appel de Paris a jugé que : La cour relève que le preneur ne sollicite pas la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative à raison d’un déplafonnement du loyer mais parce que la valeur locative serait, selon lui, inférieure au montant du loyer plafond et aucune des intimées ne sollicite le déplafonnement du loyer.
La cour rappelle qu’il est constant que le preneur a toujours la possibilité de solliciter que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative lorsqu’elle est inférieure au loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement sans qu’il ne lui soit nécessaire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L. 145-33 pour la détermination de la valeur locative.
Il convient par conséquent de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2013.
En application des dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage,
ces critères étant précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-7 du code de commerce.
S’agissant des facteurs locaux de commercialité, il convient d’examiner l’environnement dans lequel se situent les locaux donnés à bail.
Lire l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 23 septembre 2020 n°16/08315
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en droit des baux commerciaux
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