Comment éviter qu’un bail dérogatoire se transforme en bail soumis au statut des baux commerciaux en fin de bail ?
Conformément à l’article L.145-5 du Code de commerce, ce n’est qu’à la condition que le preneur reste et soit laissé en possession des locaux à l’expiration d’un délai d’un mois suivant l’échéance du bail dérogatoire qu’il se produit un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Le bail dérogatoire étant à durée déterminée, il convient à l’issue du bail de notifier par acte extrajudiciaire au locataire la volonté du bailleur de ne pas renouveler le contrat en le mettant en demeure d’avoir à quitter les lieux et à restituer les clés des locaux.
Une telle mise en demeure doit suffire pour exclure toute conclusion d’un bail soumis au statut des baux commerciaux même si le locataire se maintient dans les lieux dans la mesure où la jurisprudence considère que :
* Le bailleur peut s’opposer à la prolongation du bail au moyen d’une simple lettre exigeant la remise des clés à l’échéance convenue (Cass. civ. 3, 22-05-1986, n° 84-16.400, publié, n° 74),
* Dès lors que le bailleur a clairement manifesté son intention de mettre fin au bail par une mise en demeure régulière, le preneur resté dans les lieux ne peut invoquer l’existence d’un nouveau bail, à moins que le bailleur n’agisse en ce sens. (Cass. civ. 3, 10-01-1990, n° 88-18.734),
* A suffisamment manifesté sa volonté de ne pas voir le preneur rester dans les lieux et bénéficier d’un bail commercial de droit commun, le bailleur qui, avant le terme du bail, donne congé à son locataire pour cette date, la renonciation du bailleur à son droit de demander au preneur de quitter les lieux ne pouvant se déduire de son silence ou de son inaction postérieure. (Cass. civ. 3, 05-06-2013, n° 12-19.634, FS-P+B)
A défaut de départ volontaire du locataire suite à la mise en demeure, le bailleur devra saisir le Juge compétent en sollicitant l’expulsion du locataire.
Il est préférable que cette mise en demeure de quitter les lieux soit adressée au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur doit conserver la preuve que le locataire a bien été destinataire de sa mise en demeure de quitter les lieux.
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en droit des baux commerciaux
HSA AVOCATS
15, rue Théodule Ribot – 75017 Paris
01 47 64 16 17 – Email
Métro Terne (Ligne 2) ou Métro Courcelles (2)
Parking : Wagram – Arc de Triomphe