Restitution de Locaux commerciaux : Le bailleur doit rapporter la preuve de son préjudice
Dans trois arrêts du 27 juin 2024 (pourvois n°22-10.298, n°22-21.272, n°22-24.502), la Cour de cassation a clarifié une question cruciale pour bailleurs et locataires de baux commerciaux.
Le Contexte :
Trois affaires similaires ont été soumises à la Cour concernant des locaux restitués en mauvais état par les locataires. Les circonstances étaient variées : revente à un établissement public, vente rapide sans travaux, et relocation avec réaménagement par le nouveau locataire. Les décisions des juges du fond étaient divergentes, ce qui a conduit à des pourvois en cassation.
La Décision de la Cour de Cassation :
La Cour a réaffirmé que, pour obtenir des dommages et intérêts, le bailleur doit prouver l’existence d’un préjudice. L’article 1732 du Code civil instaure une présomption de faute du locataire mais pas de préjudice. Le juge doit évaluer le préjudice au moment où il statue, conformément à l’article 1231-2 du Code civil.
Pourquoi est ce important pour le locataire commercial ?
Preuve de préjudice requise : La simple constatation de l’inexécution des obligations du locataire ne suffit pas ; le bailleur doit démontrer un préjudice réel.
Évaluation au moment du jugement : Le juge doit tenir compte des circonstances postérieures à la libération des locaux pour évaluer le préjudice.
Impact des circonstances : Si le bailleur revend rapidement les locaux sans travaux, comme dans le dossier n°22-10.298, il ne subit pas de préjudice lié aux dégradations et sa demande doit être rejetée. En revanche, des conditions de relocation ou de revente moins favorables peuvent justifier une indemnisation, à condition de prouver le préjudice. En conclusion, ces trois arrêts renforcent l’importance de la preuve du préjudice pour l’allocation de dommages et intérêts en cas de restitution de locaux en mauvais état. Les juges du fond doivent évaluer ce préjudice en tenant compte des circonstances pertinentes pour garantir une réparation équitable.
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en baux commerciaux
Commercialisation de locaux commerciaux
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