L’indemnité d’occupation peut être considéré comme une clause pénale lorsqu’elle est sans rapport avec le loyer prévu au contrat (Cass. 3ème civ., 16 janvier 2025, ° 23-15256)
L’article 1152, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 était rédigé ainsi :
Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter, payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue. Si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. »
L’article 1231-5 reprend les mêmes termes.
La Cour de cassation juge que : « La clause stipulée au contrat fixant à l’avance et de manière forfaitaire, une indemnité à la charge du crédit-preneur en cas de maintien dans les lieux après résiliation, peut présenter le caractère d’une clause pénale lorsqu’elle est sans rapport avec le loyer prévu au contrat, et être, par conséquent, si elle apparaît manifestement excessive, réduite par le juge ».
La solution n’est pas nouvelle.
La requalification de l’indemnité d’occupation en clause pénale pourra intervenir lorsqu’elle apparaît excessive.
lire Cass. 3ème civ., 16 janvier 2025, n° 23-15256
Observations HSA : cette solution n’est pas différente de celle adoptée par la Cour de cassation en matière de majoration forfaitaire des intérêts de retard.
La Cour de cassation invite le juge du fond à rechercher si le taux d’intérêt contractuellement prévu constitue ou non une clause pénale. Si tel est le cas le montant peut-être réduit (Cass. 3ème civ., 30 mai 2024 n° 22-22981)
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate spécialisée en baux commerciaux
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