Bail commercial : délais de prescription des actions en justice, 2 ans ? 5 ans ?
Découvrez les délais de prescription des actions en justice en matière de bail commercial 2 ans ou 5 ans ?
Nos clients, bailleurs ou locataires se posent souvent cette question : ai-je encore le temps d’agir en justice dans le cadre de mon bail commercial ? Dans certains cas, il est malheureusement trop tard.
Il nous est donc paru intéressant de rappeler quels délais s’appliquent.
La réponse dépend du fondement juridique de l’action engagée.
Lorsqu’une partie agit sur le fondement du statut des baux commerciaux, la loi limite le délai de prescription à deux ans.
En revanche, lorsqu’elle agit sur le contrat de bail lui-même, le délai de prescription de droit commun prévu par l’article 2224 du Code civil s’applique : il est alors de cinq ans.
Cette distinction est essentielle, car elle détermine la recevabilité de l’action, mais aussi la stratégie contentieuse à adopter.
Le non-respect de ces délais peut entraîner la forclusion du droit d’agir et la perte d’un recours pourtant légitime.
2 ans : lorsque l’action en justice est fondée sur le statut des baux commerciaux
Le délai de prescription des actions en justice en matière de bail commercial est de 2 ans lorsqu’il est fondé sur l’article L.145-60 du Code de commerce.
« Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »
Ce délai concerne donc toutes les actions directement issues du statut des baux commerciaux, c’est-à-dire celles qui trouvent leur origine dans les dispositions légales applicables aux relations entre bailleurs et locataires d’immeubles commerciaux, artisanaux ou industriels.
Nous allons détailler ci-après les différentes actions en matière de bail commercial dont le délai de prescription de l’action est de deux ans.
-réviser le loyer à l’issue de la période triennale ;
-fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative ;
-contester la validité d’un congé délivré par le bailleur ;
-réclamer une indemnité d’éviction à la suite d’un congé avec refus de renouvellement ;
-fixer une indemnité d’occupation due jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ;
-contester un congé pour faute grave invoqué contre le preneur ;
-demander la nullité d’une demande de renouvellement irrégulière ;
-requalifier une convention locative en bail commercial ;
-faire constater la nullité d’un congé non conforme ;
-fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, après revendication par le preneur d’un bail commercial à l’issue d’un bail dérogatoire ;
-se rétracter d’un congé sans offre de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction ;
-demander l’annulation d’une clause faisant obstacle à la révision du loyer ;
-réclamer des intérêts sur des loyers payés d’avance ;
-revendiquer un droit direct en tant que sous-locataire ;
-demander le réajustement du loyer principal en cas de sous-location si le loyer du sous-bail est supérieur à celui du bail principal ;
Ce délai peut-il être interrompu ? il s’agit d’un délai impératif strictement appliqué par les juges.
5 ans : lorsque l’action en justice est fondée sur le contrat de bail commercial
Le délai de prescription des actions en matière de bail commercial est de 5 ans lorsqu’il est fondé sur l’Article 2224 du Code civil.
Lorsque le litige ne relève pas du statut des baux commerciaux mais du contrat de bail en lui-même, c’est en effet l’article 2224 du Code civil qui s’applique.
Ce texte prévoit :
« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
Nous allons vous détailler les différentes actions en matière de bail commercial dont le délai de prescription de l’action est de 5 ans.
En pratique, ce délai de cinq ans concerne les obligations contractuelles nées du bail. Il s’applique notamment aux actions visant à :
-obtenir le paiement des loyers et des charges ;
-demander le remboursement de charges locatives non réclamées ;
-récupérer les sommes indûment versées au bailleur (répétition de l’indu) ;
-revendiquer le statut de bail commercial après la fin d’un bail dérogatoire ;
-réclamer une indemnité d’occupation due par un occupant sans droit ni titre ne pouvant plus invoquer le statut des baux commerciaux
-obtenir la restitution du dépôt de garantie ;
-engager une action en résiliation judiciaire du bail pour manquement contractuel ;
-fixer une indemnité d’occupation après la résiliation ou l’expiration du bail.
Ce délai de cinq ans constitue le régime de droit commun de la prescription : il s’applique à toutes les obligations contractuelles entre bailleur et preneur, sauf texte particulier prévoyant un délai plus court.
Comment interrompre la prescription ?
La prescription peut être interrompue par une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou la délivrance d’une assignation au fond devant le tribunal compétent par un commissaire de justice.
Pourquoi cette distinction est-elle cruciale ?
La distinction entre les délais de deux et cinq ans revêt une importance stratégique.
Une action introduite sur le mauvais fondement juridique risque d’être prescrite et donc rejetée, même si la prétention était fondée au fond.
Par exemple, un locataire qui souhaite contester le montant du loyer de renouvellement doit agir dans les deux ans à compter de la notification du congé ou de la demande de renouvellement.
En revanche, un bailleur qui réclame le paiement de loyers impayés dispose d’un délai de cinq ans à compter de chaque échéance impayée.
Identifier correctement la nature de l’action et son point de départ est donc indispensable pour éviter toute forclusion.
En résumé
2 ans : lorsque l’action relève du statut des baux commerciaux (article L.145-60 du Code de commerce).
5 ans : lorsque l’action découle du contrat de bail (article 2224 du Code civil).
Le respect de ces délais conditionne la recevabilité de l’action et la protection des intérêts du bailleur et du locataire.
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Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate spécialisée en baux commerciaux
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