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🏛 Loyers covid – restaurant : Cour d’appel de Paris (statuant en référé) 29 septembre 2021 n° 21/00544

La Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 29 septembre 2021 opposant un LOCATAIRE RESTAURATEUR à son BAILLEUR au sujet des loyers Covid :  

• admet les contestations sérieuses sur les loyers dus pendant les périodes de fermeture administrative
• rejette le moyen tiré de la force majeure
• admet la perte partielle de la chose louée (article 1722 du code civil)
• juge que les loyers incontestablement dus sont ceux antérieurs à la période juridiquement protégée
• refuse des délais de paiement pour défaut de pièces comptables et d’efforts pour un paiement partiel des loyers

❓ Sur l’acquisition de la clause résolutoire

👨🏼‍⚖️Le LOCATAIRE RESTAURATEUR est bien fondé à invoquer, pour faire obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire, les dispositions de l’ordonnance n°2020- 316 du 25 mars 2020 et celles de l’ordonnance 2020- 306 du même jour, modifiées par l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 qui ont suspendu les effets des commandements et actes d’exécution, dès lors que les loyers visés dans le commandement de payer du 10 juin 2020 ( 2^ème  trimestre 2020) ont été échus après le début de la crise sanitaire fixé par ces textes au 12 mars 2020 et que le commandement a été délivré le 10 juin 2020 soit pendant la période juridiquement protégée prévue par ces ordonnances.

L’acquisition de la clause résolutoire se heurte, dans ces conditions, à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher. L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce sens.

❓ Sur la force majeure

⚖️ Le LOCATAIRE RESTAURATEUR invoque la force majeure résultant de la fermeture administrative de son commerce et soutient que la crise sanitaire liée à la pandémie de covid-19 remplit les conditions pour être qualifiée d’événement de force majeure.

Le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut toutefois s’exonérer de son obligation de paiement en invoquant la force majeure, dès lors et, sans que ce point ne se heurte à une contestation sérieuse, la condition d’irrésistibilité n’est pas réunie ; l’obligation de paiement d’une somme d’argent est, en effet, toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée et aucune impossibilité de paiement n’est au surplus en l’espèce établie par la locataire qui ne verse aux débats qu’une ‘attestation de chiffre d’affaires ‘ établie par son propre gérant.

La contestation de ce chef n’apparaît pas sérieuse.

❓ Sur l’exception d’inexécution liée au manquement du bailleur à son obligation de délivrance

👨🏼‍⚖️ Le LOCATAIRE RESTAURATEUR invoque son impossibilité d’exploiter les lieux, impossibilité qu’elle assimile à la perte de la chose louée.

Aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

La perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du code civil, peut être partielle, une telle perte pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose.

En l’espèce, le LOCATAIRE RESTAURATEUR a manifestement subi une perte partielle de la chose louée dès lors qu’elle n’a pu ni jouir complètement ni en user conformément à sa destination pendant la période de fermeture.

Il existe en conséquence une contestation sérieuse, qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher sur l’obligation du preneur au paiement des loyers correspondant aux périodes de fermeture administrative soit le loyer des 2^ème et 4^ème trimestre 2020, 1^er et 2^ème trimestre 2021.

❓ Sur les loyers dus

💰 Le montant visé par le commandement de payer du 10 juin 2020 vise un arriéré locatif antérieur à la période juridiquement protégée à hauteur de 22.826,89 euros.

Le BAILLEUR actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif, en réclamant la somme provisionnelle de 69.501,63 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2^ème trimestre 2021 inclus.

Cette somme qui inclut les loyers et charges des 2^ème, 4^ème trimestres 2020 et des 1^er et 2^ème trimestres 2021 soit une période au cours de laquelle le fonds de commerce de restauration a été fermé administrativement et des frais et pénalités diverses sera réduite à la somme non sérieusement contestable de 36000 euros correspondant à l’arriéré locatif antérieur à la crise sanitaire augmenté du loyer du 3^ème trimestre 2020.

L’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

Observations HSA : Les loyers incontestablement dus sont ceux antérieurs à la période juridiquement protégée

❓ Sur l’octroi de délais de paiements

💰 En l’absence d’éléments comptables établis par un tiers à l’appelante et d’efforts de la part de celle-ci pour reprendre le paiement des loyers, et compte tenu de l’ancienneté de la dette locative, la demande de délais de l’appelante pour s’acquitter de la dette locative est rejetée.

Observations HSA :

• la cour apprécie les efforts fait par le locataire pour payer les loyers, même s’il s’agit d’un paiement partiel.

• la cour exige que le locataire verse des pièces établies et certifiées par son comptables pour accorder des délais de paiement

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Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en baux commerciaux

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