Loyers commerciaux Covid 19 : juge et obligation de bonne foi (article 1104 du code civil)
Les tribunaux incitent bailleurs et locataires de locaux commerciaux à vérifier si la crise sanitaire due à la Covid 19 rend nécessaire une adaptation des modalités d’exécution des clauses de leur bail commercial, notamment en matière de loyers, eu égard au principe de l’obligation d’exécution de bonne foi du bail commercial.
« Les parties sont tenues de vérifier si les circonstances exceptionnelles ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. » Cette motivation pour débouter un bailleur de sa demande en paiement en référé des loyers commerciaux échus depuis la crise sanitaire a été reprise dans les décisions suivantes 🙁26/10/2020 TJ Paris référé 20/53713 ; 26/10/2020 TJ Paris Référé 20/55901 ; 27/11/2020 TJ Paris Référé 20/56191 ; 22/09/2020 TJ Aix-en-Provence Référé 20/482 ; 18/09/2020 TJ Paris Référé 20/54327 ; 16/09/2020 TJ Limoges Référé 20/00185 ; 31/07/2020 TJ Limoges Référé 20/00387 ; 10/07/2020 TJ Paris Fond 20/4516)
25/01/2021 TJ Bordeaux Référé 20/01447 : « Si la notion de l’imprévisibilité n’apparait pas sérieusement applicable, compte tenu de la date de convention, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’existence ou non d’un cas de force majeure, et encore moins sur les conséquences de l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions légalement formées. L’appréciation de ces points appartient en effet aux seules juridictions du fond. »
25/01/2021 TJ Bordeaux Référé 20/01392 : « Cependant, (le preneur) entend opposer au bailleur, si ce n’est la force majeure résultant de la crise sanitaire, du moins la notion de l’imprévisibilité contenue à l’article 1195 du code civil, voire l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions. Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’application au litige ou non de l’une ou plusieurs de ces notions, mais il doit être constaté que le défendeur soulève des contestations quant aux sommes qui lui sont réclamées, dont l’appréciation n’appartient qu’au juge du fond ».
21/01/2021 TJ Paris Référé 20/58571 : « il résulte de l’article 1104 du Code civil que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il s’ensuit que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.
(Le preneur) indique que son bailleur lui a refusé immédiatement toute négociation, n’a jamais voulu envisager ne serait-ce qu’un échelonnement de sa dette, le seul courrier qui lui a été adressé en date du 12 juin 2020 correspondant à une mise en demeure de régler l’intégralité des loyers dus, et que cette position la place dans une situation délicate dès lors que la situation d’urgence sanitaire la met en difficulté pour faire face aux échéances de loyer du bail, appliquées sans révision ni aménagement par le bailleur.
(Le preneur) caractérise suffisamment le dommage imminent face auquel (il) se trouve (une cessation des paiements, la perte de son fonds de commerce et des investissements réalisés puisqu’(il) a déjà du brader un de ses deux fonds au mois de septembre 2020), par suite du refus de son bailleur de négocier et d’adapter les dispositions du bail à la situation de fermeture administrative de son restaurant et de dégradation de l’environnement économique, alors même que l’exigence de bonne foi s’impose aux parties et que (le preneur) pourra invoquer au fond des moyens non dénués de pertinence pour obtenir une révision de ses obligations contractuelles. »
08/01/2021 TJ Paris Référé – 12-20-002225 : « le moyen soulevé portant sur les manquements reprochés aux bailleurs à leur obligation de négocier de bonne foi l’adaptation de l’exécution du contrat pour tenir compte du bouleversement économique induit par la crise sanitaire, nécessité également un examen au fond. »
16/12/2020 TC Nancy Référé 2020008085 « A supposer que le refus de paiement du loyer se trouverait pleinement justifié par une exception d’inexécution opposable au bailleur, il n’en demeure pas moins que la loyauté dans l’exécution du contrat [le bail commercial] aurait dû conduire à payer (le loyer) dans les premiers jours suivants la réouverture du commerce, puisqu’en tout état de cause le trouble a cessé. »
11/12/2020 TC Paris Référé 2020035120 : « Seul doit être examiné le principe de bonne foi qui doit présider à l’exécution d’un contrat ».
04/11/2020 TJ Laval Référé 20/00150 : « la question de la bonne foi du bailleur qui a fait délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire moins de 4 semaines après la fin de la période exceptionnelle qu’à constitué l’état d’urgence ne peut être traitée que par le juge du fond »
« L’exception d’inexécution doit être étudiée à la lumière de l’obligation pour les parties de négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat en présence des circonstances précitées. » [ la crise sanitaire]
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Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate
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