Loyer covid 19 : Tribunal judiciaire Paris 25 février 2021 n°18/02353
L’article 1719 du code civil n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité. Cette décision de loyer covid 19 du Tribunal judiciaire Paris tranche pas de manière définitive la question de savoir si les loyers sont dus pendant la période d’interdiction d’accueil du public de certains établissements.
Le tribunal devait statuer sur la fixation du prix du bail renouvelé au 29 novembre 2019 et sur la demande du locataire en restitution des loyers payés du 15 mars au 11 mai 2020 pendant la période de confinement.
Le locataire soutenait que « la fermeture des commerces non essentiels l’a donc empêchée de jouir paisiblement des locaux commerciaux donnés à bail et partant d’exploiter son activité commerciale, que cette circonstance constitue une inexécution des obligations du bailleur de délivrer les locaux et d’en assurer la jouissance paisible mises à sa charge par l’article 1719 du code civil ; que cette inexécution qui affecte les obligations essentielles du bailleur est suffisamment grave pour justifier, en application de l’article 1219 du code civil, l’exception de l’inexécution du loyer en ce qu’elle a totalement empêché l’exercice de son activité commerciale qui est pourtant l’objet même d’un bail commercial ».
Le tribunal a répondu :
« En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée en mettant à sa disposition, pendant toute la durée du bail, des locaux conformes à leur destination contractuelle, dans lesquels il est en mesure d’exercer l’activité prévue par le bail, et d’en faire jouir paisiblement celui-ci pendant la même durée. Cet article n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité….
En l’espèce, madame G. ne discute et ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l’état des locaux à elle remis par madame B. en exécution du bail les liant lui permettent d’exercer l’activité, à laquelle ils sont contractuellement destinés et le trouble de jouissance dont elle se prévaut du fait de la fermeture administrative de son commerce entre le 15 mars et le 11 mai 2020 imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre la propagation de l’épidémie de la Covid-19, n’est pas garanti par la bailleresse.
Madame G. n’est, dès lors, pas fondée à exciper, au soutien de sa demande de restitution des loyers par elle payées sur la période précitée, de l’inexécution par madame B., pendant cette même période de ses obligations de délivrer les locaux loués et de garantir leur jouissance paisible, à sa locataire. »
Le tribunal a débouté la locataire de sa demande sur le seul fondement de l’article 1719 du code civil.
Lire le jugement du Tribunal judiciaire Paris 25 février 2021 n°18/02353
A rapprocher :
Loyers covid 19 : un établissement fermé libéré de l’obligation de payer les loyers (TJ Paris 20 janvier 2021 n°20/80923) sur le fondement de l’article 1722 du Code civil (perte de la chose louée)
Le JEX (Juge de l’Exécution) du Tribunal judiciaire de Paris dans un jugement du 20 janvier 2021 a jugé que l’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués en raison d’une décision des pouvoirs publics survenue en cours de bail est assimilable à la perte de la chose louée (Article 1722 du Code civil).
Le locataire commercial, qui ne peut jouir de la chose louée, est libéré de l’obligation de payer le loyer et ne peut se voir réclamer le paiement des loyers sur la période allant du 16 mars au 11 mai 2020.
La mainlevée de la saisie-attribution pratiquée sur la base d’un acte notarié doit, en conséquence, être ordonnée à hauteur des loyers correspondants.
Lire le jugement du JEX Tribunal Judiciaire Paris 20 janvier 2021 (RG 20/80923)
A rapprocher :
Loyers Covid 19 : CA Paris 9 décembre 2020 n°20/0504, la fermeture totale de l’établissement est susceptible de revêtir le caractère de force majeure (article 1218 du code civil)
La Cour d’appel de Paris dans une décision du 9 décembre 2020 n°20/05041 a jugé que :
« La fermeture totale du commerce de la société [le preneur] dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire et du confinement est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure, si bien qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité des seuls loyers courant à compter du 11 mars 2020 » (CA Paris, 9 décembre 2020, RG 20/05041).
La cour d’appel de Paris semble considérer que la fermeture totale de l’établissement du fait de la Covid 19 pourrait être considérée comme un événement irrésistible, imprévisible et extérieur constitutif d’un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil.
Aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.
Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat.
Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 du code civil.
Lire l’arrêt de la cour d’appel de Paris 9 décembre 2020 n°20/0504
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Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate
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