Loi ELAN et obligations de réduire le niveau de consommation d’énergie pour les propriétaires de bâtiments à usage tertiaire et leurs locataires
Le dispositif issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, son décret du 23 juillet 2019 ainsi que son arrêté d’application du 10 avril 2020, crée de nouvelles obligations à la charge des propriétaires de bâtiments à usage tertiaire et des locataires :
- une obligation de réduire le niveau de consommation d’énergie du bâtiment qui passe par la réalisation de travaux et une optimisation de l’utilisation des locaux
- une obligation pour le bailleur et le locataire de communiquer les données de consommation énergétique et de les transmettre, à compter de l’année 2021, sur la plateforme numérique « OPERAT » mise en place par l’ADEME. Les premières transmissions doivent être effectuées dès le 30 septembre 2021 pour les données relatives à l’année 2020.
Ces nouvelles obligations sont applicables à tout bâtiment (ou partie ou ensemble de bâtiments) hébergeant :
- une activité tertiaire marchande (entrepôts, commerces, transports, activités financières, plateaux de bureaux, services, hébergement, restauration, immobilier, information-communication etc)
- ou non marchande (services publics), sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1.000 m², et existant au 24 novembre 2018 (date de publication de la loi ELAN).
Le bailleur et le preneur sont libres de répartir contractuellement la charge de ces obligations.
Le bail commercial devra intégrer ces nouvelles obligations et refléter la répartition en question telle qu’elle est souhaitée par le bailleur et le locataire (transfert de la réalisation de travaux, mises en conformité, transmission des informations de consommations, contrat de performance énergétique, refacturation des charges, etc.).
A la différence du dispositif des Grenelles de l’environnement I et II notamment s’agissant de l’annexe environnementale, les obligations en question sont assorties de sanctions : contraventions, mise en œuvre d’un plan d’action, logique de « name and shame ».
Le texte crée une nouvelle annexe au bail commercial, destinée à assurer le suivi du respect de l’obligation de réduction de la consommation d’énergie, et qui sera, selon le décret du 23 juillet 2019, établie à l’aide d’une attestation numérique générée chaque année par la plateforme numérique, et pour la première fois en fin d’année 2021.
Le bailleur et le locataire devront articuler les données de leurs nouvelles obligations et de l’annexe avec :
- les données figurant dans le diagnostic de performance énergétique (DPE). Le DPE devient opposable au bailleur à compter du 1er janvier 2021
- les données de l’annexe environnementale obligatoire pour les bureaux ou commerces de plus de 2.000m².
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en droit des baux commerciaux
HSA AVOCATS
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