Locataire commercial charges “à disposition” ne suffit plus !
Locataire commercial charges : “à disposition” ne suffit plus », La Cour de cassation le 29 janvier 2026 vient donner des droits très importants au locataire en manière de charges locatives.
Le contentieux des charges en bail commercial est souvent le même. Le bailleur réclame des provisions, puis des « régularisations ». Parfois avec un commandement visant la clause résolutoire. Les justificatifs ne sont pas transmis au locataire mais « tenus à disposition ».
1) Deux obligations du bailleur
A. Le bailleur doit prouver l’existence et le montant des charges qu’il réclame
La Cour rappelle une règle de preuve. Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver (art. 1353, al. 1er, C. civ.). Le bailleur ne peut pas se contenter d’un état récapitulatif « poste par poste » non démontré par des pièces.
En clair, des courriers de reddition de charges ou tableaux de ventilation, même détaillés, ne suffisent pas. Si le locataire conteste, il faut les factures, appels de fonds, avis d’imposition, contrats, justificatifs. Ils doivent permettre d’établir la réalité et le montant des postes imputés.
B. Le bailleur doit adresser les justificatifs au locataire, les tenir à disposition ne suffit plus
C’est l’apport le plus opérationnel de l’arrêt. Pour satisfaire à l’obligation de communication prévue par l’article R. 145-36 du code de commerce dans le cadre du dispositif de transparence des charges issu de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Le bailleur doit envoyer les justificatifs au locataire qui les demande. Il ne peut pas dire ils sont disponibles chez X ou Y.
La Cour censure la cour d’appel qui a considéré que la bailleresse avait exécuté son obligation au motif que les factures avaient été « mises à disposition ». Désormais, lorsque le locataire demande les pièces, le bailleur doit les transmettre.
2) Pourquoi c’est important pour les locataires
A. Contester plus efficacement les régularisations et obtenir des restitutions
Quand un bailleur réclame des régularisations de charges sans pièces probantes, le locataire dispose d’un argument renforcé. Sans justificatifs adressés sur demande et sans preuve du montant, la créance de charges est fragilisée. Cela ouvre la voie à une réduction des sommes réclamées. Voire à une restitution de l’indu si des provisions ont été versées sans justification suffisante.
B. Neutraliser les pressions par commandement visant la clause résolutoire
Dans l’affaire jugée, la Cour de cassation confirme un point important. Le commandement visant la clause résolutoire était dépourvu de fondement et ne pouvait produire effet. Un commandement fondé sur des charges non justifiées est un terrain de contestation sérieux. A condition de réagir vite et de documenter la demande de pièces.
Pour en savoir plus Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, Publié au Bulletin
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