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Cabinet d'Avocats spécialisé en droit immobilier-audit gratuit de votre bail commercial

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## Articles

- [Bailleur commercial : êtes-vous certain que votre locataire règle l’intégralité de ce qu'il vous doit ?](https://hsa-avocats.fr/bailleur-commercial-etes-vous-certain-que-votre-locataire-regle-lintegralite-de-ce-quil-vous-doit/) - La gestion d’un bail commercial exige une vigilance particulière afin de garantir le respect des obligations contractuelles et légales du locataire. Le cabinet HSA Avocats, spécialisé en baux commerciaux, vous accompagne pour vérifier : La conformité et l’efficacité juridique des clauses de votre bail commercial (absence de clauses nulles ou illicites) La correcte application de
- [Quel délai de prescription des actions en justice en matière de bail commercial ? 2 ou 5 ans ?](https://hsa-avocats.fr/quel-delai-de-prescription-des-actions-en-justice-en-matiere-de-bail-commercial-2-ou-5-ans/) - Deux ans : Si l’action en justice est exercée en vertu du statut des baux commerciaux L.145-60 du Code de commerce fixe la règle des 2 ans. Il s'agit des actions suivantes : révision triennale du loyer du locataire en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative pour contester le congé du bailleur
- [Locataires commerciaux : payez-vous vraiment le juste prix à votre bailleur ?](https://hsa-avocats.fr/locataires-commerciaux-payez-vous-vraiment-le-juste-prix-a-votre-bailleur-actualites-hsa-avocats-com/) - En tant que locataire commercial, il est essentiel de vérifier que les sommes que vous versez à votre bailleur correspondent exactement à ce que la loi et votre contrat prévoient. Trop souvent, des clauses abusives, une indexation de loyer irrégulière ou des charges mal réparties entraînent des paiements supérieurs à ce qui est dû. Le
- [Congé article L 145-18 du code de commerce et appréciation des juges](https://hsa-avocats.fr/conge-article-l-145-18-du-code-de-commerce-et-appreciation-des-juges/) - Dans un arrêt du 30 juin 2004 (02/17473) la cour d’appel de Paris a jugé qu’une réhabilitation même lourde n’autorise pas le bailleur à faire application des dispositions de l’article L. 145-18 du code de commerce. La cour d’appel d’Aix-en-Provence (15 avril 2014 12/13388) a jugé qu’un programme d’extension du bâtiment avec aménagement de nouvelles
- [Le bailleur qui délivre un congé L. 145-18 du code de commerce est présumé sincère](https://hsa-avocats.fr/le-bailleur-qui-delivre-un-conge-l-145-18-du-code-de-commerce-est-presume-sincere/) - Le bailleur qui délivre un congé en application de l’article L. 145-18 du code de commerce est présumé sincère. Il n’est pas tenu d’obtenir préalablement à la délivrance d’un tel congé un permis de construire. Le juge saisi d’une demande en nullité du congé peut tenir compte d’éléments extrinsèques et postérieurs au congé pour déduire
- [Droits du bailleur commercial et liquidation judiciaire du locataire Cass com 12 juin 2025 23-22076](https://hsa-avocats.fr/droit-bailleur-commercial-liquidation-judiciaire-locataire-hsa-avocats-com/) - une liquidation judiciaire ouverte concomitamment à la résolution d’un plan de redressement constitue une nouvelle procédure collective faisant courir un nouveau délai de trois mois à l’expiration duquel, en application de l’article L. 622-14, 2° du code de commerce, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. L’arrêt du
- [L’indemnité d’occupation peut présenter le caractère d’une clause pénale lorsqu’elle est sans rapport avec le loyer prévu au contrat (Cass. 3ème civ., 16 janvier 2025, n° 23-15256)](https://hsa-avocats.fr/requalification-indemnite-doccupation-en-clause-penale/) - L’article 1152, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 était rédigé de la manière suivante : « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter, payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins,
- [L’obligation pour le bailleur d’un local commercial dépendant d’un immeuble en copropriété de s’assurer en tant que propriétaire non occupant, depuis la loi du 24 mars 2014, peut constituer une modification notable des obligations des parties au cours du bail expiré, justifiant le déplafonnement du loyer Cass. 3ème civ 23 janvier 2025, n° 23-14887](https://hsa-avocats.fr/deplafonnement-loyer/) - La Cour de cassation pose pour règle que « la création au cours du bail expiré d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial ».La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir jugé qu’il importait peu que cette
- [Dès lors qu’une clause d’indexation est réputée non écrite, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation (Cass. 3ème civ., 23 janvier 2025, n° 23-18643)](https://hsa-avocats.fr/restitution-de-lindu-cass-3eme-civ-23-janvier-2025-n-23-18643/) - La question posée est celle du loyer à prendre en considération pour déterminer la restitution de l’indu au profit du preneur, alors que l’indexation appliquée était irrégulière, soit que le bail ne comportât pas de clause d’indexation, soit qu’elle fût réputée non écrite. Dans l’arrêt du 23 janvier 2025, la Cour rappelle tout d’abord qu’il
- [Des modifications des caractéristiques du local commercial à l’initiative du locataire, entrainent-elles un déplafonnement du loyer lors du renouvellement ?](https://hsa-avocats.fr/des-modifications-des-caracteristiques-du-local-commercial-a-linitiative-du-locataire-entrainent-elles-un-deplafonnement-du-loyer-lors-du-renouvellement/) - En application de l’article L. 145-34 du code de commerce, le prix du bail commercial renouvelé doit être plafonné, sauf exceptions prévues par la loi et à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce. Les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article
- [La suppression d'un mur porteur modifie notablement les caractéristiques du local et entraine la fixation du loyer à la valeur locative dès le premier renouvellement (Cass. 3ème civ., 12 décembre 2024, n° 23-148)](https://hsa-avocats.fr/mur-porteur-bail-commercial/) - Cass. 3ème civ., 12 décembre 2024, n° 23-14800 Des travaux de suppression de la majeure partie d’un mur porteur dans le but d’une mise en communication de locaux constitue des modifications notables des caractéristiques du local au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce et entraîne la fixation du loyer à la valeur
- [Publication des indices pour le 3éme trimestre 2024 ILC ILAT ICC](https://hsa-avocats.fr/les-indices-pour-le-troisieme-trimestre-de-lannee-2024-ont-ete-publies-par-linsee-puis-par-le-journal-officiel/) - Les indices pour le troisième trimestre de l'année 2024 ont été publiés par l'INSEE puis par le Journal Officiel. Ils sont les suivants Indice des loyers commerciaux (ILC) : 137,71 (soit une hausse de 3,03 % sur un an).Indice des loyers tertiaires (ILAT) : 137,12 (soit une hausse de 3,76 % sur un an).Indice du
- [La preuve de la remise des clés par le locataire à son bailleur, un acte libératoire essentiel en matière de baux commerciaux](https://hsa-avocats.fr/la-remise-des-cles-un-acte-liberatoire-essentiel-en-matiere-de-baux-commerciaux/) - Une récente décision de la Cour de cassation (Cass. 3ème civ., 14 novembre 2024, n° 23-16539) rappelle une règle fondamentale en matière de baux commerciaux : le locataire reste redevable d’une indemnité d’occupation tant qu’il n’a pas restitué les clés des locaux au bailleur. Ce principe, bien ancré dans la jurisprudence, réaffirme l’importance de cet
- [Arrêt de la Cour de cassation du 10 octobre 2024 : Exception d'inexécution et dispense de loyer en droit des baux commerciaux](https://hsa-avocats.fr/lexception-dinexecution-invoquee-par-le-locataire-en-cas-de-manquement-du-bailleur-a-ses-obligations-contractuelles-et-defaut-de-paiement-des-loyers/) - La Cour de cassation a rendu un arrêt important le 10 octobre 2024 (n° 22-24395) concernant l'exception d'inexécution et la dispense de paiement des loyers en matière de baux commerciauxCette décision réaffirme la position constante de la Cour sur ce sujet. Points clés de l'arrêtLe locataire ne peut invoquer l'exception d'inexécution et demander une dispense
- [le juge des loyers commerciaux compétent pour trancher les différends sur la fixation du prix du bail renouvelé, même sans clause spécifique dans le bail](https://hsa-avocats.fr/le-juge-des-loyers-commerciaux-competent-pour-trancher-les-differends-sur-la-fixation-du-prix-du-bail-renouvele-meme-sans-clause-specifique-dans-le-bail/) - Dans un arrêt du 30 mai 2024 (pourvoi n°22-16.447), la Cour de cassation a clarifié une question cruciale pour les bailleurs et les locataires de baux commerciaux. Un bail commercial des années 1960 pour des locaux de supermarché incluait une clause stipulant que le loyer annuel ne pourrait être inférieur à 1,50 % du chiffre
- [Restitution de Locaux commerciaux : Le bailleur doit rapporter la preuve de son préjudice](https://hsa-avocats.fr/restitution-locaux-commerciaux-prejudice-bailleur/) - Dans trois arrêts du 27 juin 2024 (pourvois n°22-10.298, n°22-21.272, n°22-24.502), la Cour de cassation a clarifié une question cruciale pour bailleurs et locataires de baux commerciaux. Le Contexte : Trois affaires similaires ont été soumises à la Cour concernant des locaux restitués en mauvais état par les locataires. Les circonstances étaient variées : revente
- [Le locataire commercial qui paye indûment la TVA alors que son bailleur n’a pas opté pour cet assujettissement est bien fondé à demander le remboursement de la TVA payée indûment](https://hsa-avocats.fr/le-locataire-commercial-qui-paye-indument-la-tva-alors-que-son-bailleur-na-pas-opte-pour-cet-assujettissement-est-bien-fonde-a-demander-le-remboursement-de-la-tva-payee-indument/) - Le locataire qui paye indûment la TVA alors que son bailleur n’a pas opté pour cet assujettissement est bien fondé à demander le remboursement de la TVA payée indûment. Un bail commercial consenti à une pharmacie prévoyait un loyer fixé à une certaine somme « taxes et charges en sus ». Un litige nait au
- [Loyer commercial comprenant une part variable et fixation judiciaire à la valeur locative (Cassation 30 mai 2024 - 22-16447)](https://hsa-avocats.fr/loyer-commercial-comprenant-une-part-variable-et-fixation-judiciaire-a-la-valeur-locative/) - Cass. 3ème civ., 30 mai 2024, n° 22-16447. En l’état d’un bail comportant un loyer comprenant une part variable, il appartient au juge, si la demande lui en est faite, de rechercher dans le bail commercial ou dans des éléments extrinsèques à celui-ci, en cas de désaccord des parties sur le prix du loyer du
- [Lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au locataire des délais, la cour d’appel saisie au fond constatant que ces délais n’ont pas été respectés ne peut en accorder de nouveaux.](https://hsa-avocats.fr/delais-de-paiement-bail-commercial/) - La troisième chambre civile rappelle le principe qu’elle a formulé par des arrêts antérieurs (2 avril 2003, n° 01-16834, 15 oct. 2008, n° 07-16725, 26 nov. 2013, n° 12- 25534) selon lequel lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au locataire des délais pour régler un arriéré de loyer en
- [Nouveau droit de préemption Ville de Paris depuis le 7 aout 2024 sur les cessions de fonds et baux commerciaux](https://hsa-avocats.fr/brouillonouveau-droit-de-preemption-ville-de-paris-depuis-le-7-aout-2024-sur-les-cessions-de-fonds-et-baux-commerciaux-n-auto/) - Par délibération DAE 26, adoptée lors du Conseil de Paris des 6, 7, 8 et 9 février 2024, la ville de Paris a décidé d’instaurer « à titre expérimental un périmètre de sauvegarde des commerces culturels du Quartier Latin et mise en œuvre d’un droit de préemption des fonds de commerce sur ce secteur ».
- [Conséquences de l'inopposabilité de la cession du bail commercial](https://hsa-avocats.fr/cession-rapports-entre-le-cedant-et-le-cessionnaire-obligation-de-garantie-du-cedant-eviction-effets-remboursement-des-loyers-et-indemnites-doccupati/) - Lorsque le cédant d'un droit au bail est tenu de garantir sur le fondement de l'article 1630 du code civil le cessionnaire de l'éviction du bail dont il souffre du fait que le bailleur lui dénie la qualité de locataire en raison de l'inopposabilité de la cession, le cédant ne peut obtenir du cessionnaire évincé le
- [Bailleur attention aux délais pour faire jouer la garantie du cédant pour le paiement des loyers en cas de cession](https://hsa-avocats.fr/bailleur-attention-aux-delais-pour-faire-jouer-la-garantie-du-cedant-pour-le-paiement-des-loyers-en-cas-de-cession/) - Lorsque celle-ci est prévue par le bail, il appartient au bailleur, indépendamment de l'application de l'article L. 145-16-1 du code de commerce, d'agir avec diligence à l'encontre du cédant. Un délai de six mois avant de mettre en demeure le cédant d'exécuter son obligation de garantie est excessif et justifie le rejet de la prétention
- [Résidences de tourismes : inapplicabilité de l'article L. 145-7-1 du Code de commerce aux baux renouvelés (Cass 3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 21-14.279)](https://hsa-avocats.fr/residences-de-tourismes-article-145-7-1-code-de-commerce-pourvoi-cassation-21-14279/) - L’une des innovations majeures de la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques, dite loi Novelli, est la création, à l’article L. 145-7-1 du code de commerce, d’un bail à durée ferme. Aux termes de ce texte, les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants
- [Bail commercial : Le bailleur ne peut pas refuser la cession sans motif légitime même si le bail comporte une clause d'agrément](https://hsa-avocats.fr/bail-commercial-le-bailleur-ne-peut-pas-refuser-la-cession-sauf-motif-legitime-et-meme-sil-existe-une-clause-dagrement-hsa-avocats-maitre-heber-suffrin/) - Il est de jurisprudence constante que si "les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce à l'accord écrit et préalable du bailleur, le preneur (peut) se faire autoriser par justice à passer outre un refus injustifié".Cette formule de principe vient d’être rappelée dans un arrêt rendu
- [Bail commercial : Droit de préemption et local industriel](https://hsa-avocats.fr/bail-commercial-droit-de-preemption-et-local-industriel/) - Dans une décision rendue le 29 juin 2023, la Cour de Cassation a donné une définition de l'activité industrielle à savoir : une activité qui concourt directement à la fabrication ou à la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérantLa Cour
- [Vous souhaitez acheter ou vendre des murs ou un fonds ? Louer des locaux commerciaux ? HSA AVOCATS commercialise votre bien](https://hsa-avocats.fr/achat-vente-murs-ou-fonds-louer-locaux-commerciaux-commercialise-votre-bien/) - Bailleurs, locataires, Investisseurs, -Vous recherchez des informations légales et fiscales ? -Vous souhaitez être conseillé pour gérer et transmettre votre local commercial ? -Vous souhaitez investir ou optimiser la valeur de votre bien ? HSA AVOCATS VOUS CONSEILLE ET COMMERCIALISE VOTRE BIEN IMMOBILIER COMMERCIAL NOS MISSIONS -Analyser du bien : historique, foncier, copropriété, urbanisme, valeur, -Rechercher un vendeur, un
- [Restaurant extraction des fumées et obligation de délivrance conforme du bailleur](https://hsa-avocats.fr/restaurant-extraction-et-obligation-de-delivrance-conforme-bailleur-commercial/) - Restaurant extraction et obligation de délivrance conforme du bailleur commercial Cass. 3ème civ., 12 octobre 2023, n° 22-16175 Le bailleur est tenu dès l’origine du bail de délivrer à sa locataire un local conforme à sa destination contractuelle de restaurant. Le problème de l’extraction des vapeurs et fumées dans les cuisines de restaurants est récurrent.
- [Locataires commerciaux : contestez le commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers pendant le délai d’un mois pour éviter l’acquisition de la clause résolutoire](https://hsa-avocats.fr/locataires-commerciaux-contestez-le-commandement-de-payer-visant-la-clause-resolutoire-pour-defaut-de-paiement-des-loyers-pendant-le-delai-dun-mois-pour-eviter-lacquisition-de/) - Il résulte de l'article L. 145-41 du code de commerce que lorsqu'une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d'un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend
- [Droit de préemption et cession unique de locaux commerciaux distincts](https://hsa-avocats.fr/droit-de-preemption-local-commercial-article-l-145-46-1-locataire/) - La vente portant notamment sur des locaux commerciaux donnés à bail à des preneurs distincts, peu importe que ces locaux soient situés dans le même immeuble et que la vente ait également porté sur un lot à usage d’habitation et sur des caves, aucun des preneurs commerciaux ne peut se prévaloir du droit de préemption
- [Diminution de la valeur locative si votre bail commercial comporte des charges exorbitantes de droit commun](https://hsa-avocats.fr/diminution-de-la-valeur-locative/) - Le principe d’une charge exorbitante de droit commun au sens des baux commerciaux ne résulte pas du fait que ce type de charge soit, ou non, usuellement transféré au Locataire mais du caractère dérogatoire des transferts de charge opérés par rapport au droit commun.L’article R.145-8 du Code de commerce rappelle clairement ce principe : « Du
- [Conditions de l’opposabilité de la cession du fonds de commerce](https://hsa-avocats.fr/conditions-de-lopposabilite-de-la-cession-du-fonds-de-commerce/) - La notification faite au Bailleur d'un acte de cession irrégulier pour avoir été conclu sans respecter les formalités requises par le contrat de bail commercial n'a pas pour effet d'entraîner sa régularisation. La Cour d’appel, pour dire que la cession du fonds de commerce est opposable au Bailleur, constate que le contrat de bail stipulait
- [La sanction du réputé non écrit des clauses contraires au statut résultant de l’article L.145-15 du Code de commerce est applicable aux baux en cours lors de l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014](https://hsa-avocats.fr/la-sanction-du-repute-non-ecrit-des-clauses-contraires/) - La Cour de cassation réaffirme que la sanction du réputé non écrit des clauses contraires au statut résultant de l’article L.145-15 du Code de commerce est applicable aux baux en cours lors de l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 en précisant qu’il s’agit bien d’un effet légal du contrat. La Cour
- [Nullité du droit de repentir du bailleur](https://hsa-avocats.fr/nullite-du-droit-de-repentir-du-bailleur/) - Postérieurement à la délivrance du congé par le Bailleur qui était alors propriétaire apparent, l'absence de droits de ce dernier sur le bien donné à bail ayant été révélée, ce dernier n'avait plus le bien à disposition, de sorte qu’il n'avait pas le pouvoir d'exercer le droit de repentir. Cass. civ. 3, 1er juin 2022,
- [Attention pour être valable le congé du locataire commercial donné en recommandé doit avoir été reçu par son bailleur](https://hsa-avocats.fr/attention-pour-etre-valable-le-conge-du-locataire-commercial/) - Le congé donné par un locataire à son bailleur n’est valable que s’il a été réellement reçu et non si la lettre recommandée a été seulement présentée. La lettre qui revient à l’expéditeur avec la mention « non réclamée » ne peut pas avoir d’effet, a jugé la Cour de cassation. Les juges ont donné
- [L’extension d’une terrasse d’un restaurant ne peut justifier un déplafonnement du loyer](https://hsa-avocats.fr/lextension-dune-terrasse-dun-restaurant/) - Dans cette affaire la terrasse du restaurant avait été agrandie au cours du bail expiré. La cour d’appel de Versailles juge que : L’extension, au cours du bail expiré, de la terrasse de plein air devant le restaurant, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne peut être retenue comme une modification
- [Acquisition de la clause résolutoire et procédure collective](https://hsa-avocats.fr/acquisition-de-la-clause-resolutoire-et-procedure-collective/) - Il résulte de la combinaison des articles L. 145-41 et L. 622-21 du Code de commerce que l’action introduite par le bailleur, avant le placement sous sauvegarde de justice du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus
- [A quelle date apprécier la valeur locative lors du renouvellement du bail commercial ?](https://hsa-avocats.fr/a-quelle-date-apprecier-la-valeur-locative-lors-du-renouvellement-du-bail-commercial/) - L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que ne peuvent être pris en considération, pour le calcul du prix du bail renouvelé, que les éléments existant à la date du renouvellement. Pour fixer le loyer du bail renouvelé en prenant en compte la rénovation et l’extension de la galerie marchande, la cour d’appel a
- [Loyers commerciaux :  plafonnement de la variation de l’ILC instauré par la loi « pouvoir d’achat » du 16 août 2022](https://hsa-avocats.fr/loyers-commerciaux-plafonnement-de-la-variation-de-lilc/) - 📢 La loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesure d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat a été publiée au JO du 17 août 2022. 🔎 L’article 14 de la loi « Pouvoir d’achat » prévoit des mesures concernant l’indexation des loyers de certains baux commerciaux. La variation annuelle de l'Indice des Loyers Commerciaux
- [Loyers commerciaux Covid 19 : la Cour de cassation décide dans 3 arrêts du 30 juin 2022 que le locataire doit payer le loyer de son bail commercial à son bailleur pendant les périodes de fermeture administrative imposées par les lois d’urgence sanitaires](https://hsa-avocats.fr/loyers-commerciaux-covid-19/) - Par trois arrêts rendus le 30 juin 2022, la Cour de cassation s’est prononcée sur la question de savoir si les locataires commerçants doivent ou non payer les loyers pendant les périodes de fermeture des locaux commerciaux imposées par la réglementation relative à la lutte contre l’épidémie de Covid-19. La Cour de cassation a rejeté
- [Le loyer commercial libellé en euros dans un bail commercial peut-il être payé en cryptomonnaie ?](https://hsa-avocats.fr/le-loyer-commercial-dans-un-bail-commercial-paye-en-cryptomonnaie/) - Les cryptomonnaies ont le vent en poupe, il est donc tout à fait légitime pour un bailleur ou un locataire de savoir si leur loyer commercial peut être payé en cryptomonnaie. Le loyer commercial libellé en euros dans un bail commercial peut-il être payé en cryptomonnaie ? Oui, il est possible de payer un loyer commercial en
- [Le seul règlement des loyers et charges par le cessionnaire ne vaut pas acquiescement du bailleur à la cession du fonds de commerce (L145-16 du code de commerce)](https://hsa-avocats.fr/le-seul-reglement-des-loyers-et-charges-par-le-cessionnaire/) - Si un bail commercial ne peut, en application de l’article L.145-16 du Code de commerce, interdire au locataire de céder son fonds de commerce, il peut valablement assortir la cession de conditions comme l’accord préalable du bailleur sur la personne du cessionnaire. Le cas échéant, toute cession qui viendrait à être réalisée par le locataire
- [Résidences de tourisme et loyers Covid : la Cour d’appel de Paris admet la perte de la chose louée](https://hsa-avocats.fr/residences-de-tourisme-et-loyers-covid/) - La Cour d'appel de Paris, dans un arrêt rendu le 30 mars 2022, admet la contestation sérieuse sur les loyers des baux commerciaux exigés par les bailleurs pour les périodes de fermeture, sur le fondement de l'article 1722 du Code civil. "Selon l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si pendant la durée du bail,
- [Locataires commerciaux bonne nouvelle : le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022 fait évoluer la formule de calcul de l'Indice national trimestriel des Loyers Commerciaux dit « ILC » en faveur des locataires](https://hsa-avocats.fr/locataires-commerciaux-bonne-nouvelle/) - A compter de l’indice du 4e trimestre 2021, la formule de calcul de l’ILC ne prend plus en compte l'indice du chiffre d'affaires dans le commerce de détail (ICAVaCD), inflationniste, en ce qu’il intègre l’ensemble du chiffre d’affaires du secteur, y compris celui réalisé en ligne, lequel avait bondi de près de 100% entre 2014 et
- [Cassation 3ème civile 17 septembre 2020 n° 19-18435 - Le fait qu’un fonds de commerce constitue un acquêt de communauté est sans incidence sur la titularité du bail commercial qui n’a été consenti qu’à un seul des époux.](https://hsa-avocats.fr/cassation-3eme-civile-17-septembre-2020-n-19-18435/) - Le fait qu’un fonds de commerce constitue un acquêt de communauté est sans incidence sur la titularité du bail commercial qui n’a été consenti qu’à un seul des époux. L’action en requalification d’un bail saisonnier en bail commercial est soumise à la prescription biennale. Le premier moyen portait sur la question de savoir si le
- [Comment éviter qu’un bail dérogatoire se transforme en bail soumis au statut des baux commerciaux en fin de bail ?](https://hsa-avocats.fr/comment-eviter-quun-bail-derogatoire/) - Conformément à l’article L.145-5 du Code de commerce, ce n’est qu’à la condition que le preneur reste et soit laissé en possession des locaux à l’expiration d’un délai d’un mois suivant l’échéance du bail dérogatoire qu’il se produit un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.Le bail dérogatoire étant à durée déterminée, il convient
- [Le preneur a toujours la possibilité de solliciter que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative lorsqu’elle est inférieure au loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement](https://hsa-avocats.fr/le-preneur-peut-solliciter-que-le-loyer-du-bail-renouvele/) - Le principe est la fixation du loyer à la valeur locative dans tous les cas où celle-ci n’est pas supérieure au plafond résultant de l’application du premier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce, cette fixation à la valeur locative n’est pas subordonnée à la preuve d’un motif de déplafonnement à la baisse. Dans un
- [L’adoption volontaire du statut des baux commerciaux, lorsque ce statut n’est pas initialement applicable est admis dans certaines conditions (CA Paris 11 juin 2021 n°19/07035)](https://hsa-avocats.fr/ladoption-volontaire-du-statut-des-baux-commerciaux-lorsque-ce-statut-nest-pas-initialement-applicable-est-admis-dans-certaines-conditions-ca-paris-11-juin-2021-n19-07035/) - L’extension conventionnelle ne peut résulter du seul emploi de la formule « bail commercial » ou « convention régie par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce ». L’acte doit révéler la prise de conscience par le bailleur et le locataire que la location échappe au droit commun et entre dans le régime impératif du statut des
- [Un fonds de commerce constitue un acquêt de communauté. Ce fait est sans incidence sur la titularité de bail commercial qui n’a été consenti qu’à un seul des époux. (Cass 17 septembre 2020 n°19-18.435)](https://hsa-avocats.fr/un-fonds-de-commerce-constitue-un-acquet-de-communaute/) - Dans une instance engagée par le locataire commercial à l’encontre de son bailleur, pour faire juger que le statut des baux commerciaux était applicable à une succession de baux saisonniers, le conjoint collaborateur de la locataire est intervenu volontairement à l’instance pour revendiquer un droit personnel quant au bail des locaux. Le conjoint collaborateur a
- [La mention manuscrite exigée de la caution lorsque le bailleur est un créancier professionnel s’applique à une SCI bailleur commercial (Cass 24 mars 2021 n°19-21.295)](https://hsa-avocats.fr/la-mention-manuscrite-exigee-de-la-caution-lorsque-le-bailleur-est-un-creancier-professionnel-sapplique-a-une-sci-bailleur-commercial-cass-24-mars-2021-n19-21-295/) - Dans un arrêt du 24 mars 2021 (n°19-21.295) la Cour de cassation retient qu’une SCI est un créancier professionnel, un tel créancier s’entendant de celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession, constitue une activité professionnelle celle d’une personne morale qui, en vertu de son objet social, procure sous quelque forme que
- [Un bail dérogatoire conclu par l’usufruitier sans l’accord du nu-propriétaire est nul (CA PARIS 28 octobre 2020, n°18/24331)](https://hsa-avocats.fr/un-bail-derogatoire-conclu-par-lusufruitier-sans-laccord-du-nu-proprietaire-est-nul-ca-paris-28-octobre-2020-n18-24331/) - Cependant, l’article 595 du code civil dispose en son dernier alinéa que « l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte ». Le bail dérogatoire visé
- [L’indice du Coût la Construction ICC du 3ème trimestre 2021 est fixé à 1886 soit une augmentation particulièrement élevée de 6,86% sur un an](https://hsa-avocats.fr/lindice-du-cout-la-construction-icc-du-3eme-trimestre-2021/) - L’indice du Coût la Construction ICC du 3ème trimestre 2021 est fixé à 1886 soit une augmentation de 6,86% sur un an, de 8,83 % sur 3 ans et de 14,44% sur 9 ans. https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/000008630 Depuis la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, le calcul du plafonnement du loyer pour les baux conclus
- [L’indice des Loyers des Activités Tertiaires « ILAT » du 3ème trimestre 2021 est fixé à 117,61. Il a augmenté de 2.96 % sur un an](https://hsa-avocats.fr/lindice-des-loyers-des-activites-tertiaires-ilat-du-3eme-trimestre-2021/) - L’indice des Loyers des Activités Tertiaires « ILAT » du 3ème trimestre 2021 est fixé à 117,61 soit une augmentation de 2.96 % sur un an. https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001617112 L’ILAT a été créé par la loi du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit et le décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011. L’ILAT s’applique
- [L’indice des Loyers Commerciaux « ILC » du 3ème trimestre 2021 est fixé à 119,70 soit une augmentation élevée de 3.46 % sur un an](https://hsa-avocats.fr/lindice-des-loyers-commerciaux-ilc-du-3eme-trimestre-2021/) - L’indice des Loyers Commerciaux du 3ème trimestre 2021 a été fixé à 119,70 soit une augmentation élevée de 3.46 % sur un an https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001532540 Depuis le 7 novembre 2008, les parties à un bail commercial ou à un bail dérogatoire peuvent se référer à un nouvel indice pour la révision du loyer, l’Indice des Loyers
- [L’agrandissement de la terrasse extérieure d'une brasserie sur le domaine public ne constitue pas une modification notable des caractéristiques des locaux loués](https://hsa-avocats.fr/lagrandissement-de-la-terrasse-exterieure-dune-brasserie/) - La cour de cassation retient que l’agrandissement de la terrasse extérieure d'une brasserie sur le domaine public ne constitue pas une modification notable des caractéristiques des locaux loués. Par contre, la cour de cassation retient qu’elle pourrait constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer. Il est donc intéressant
- [Echec au droit de repentir du bailleur si le locataire a engagé un processus irréversible de départ des locaux loués](https://hsa-avocats.fr/echec-au-droit-de-repentir-du-bailleur/) - Lorsque le renouvellement du bail a été refusé, le bailleur a, sur le fondement de l’article L. 145-58 du code de commerce, la possibilité de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en offrant le renouvellement du bail au locataire. Ce droit est traditionnellement qualifié « droit de repentir ». La cour de cassation dans un arrêt
- [Un contrat de bail commercial est renouvelé à la date d’effet du bail renouvelé. Un contrat dont la date d’effet est antérieure à la loi PINEL n’y est pas soumis.](https://hsa-avocats.fr/un-contrat-de-bail-commercial-est-renouvele-a-la-date-deffet-du-bail-renouvele/) - La cour de cassation dans un arrêt du 17 juin 2021 (RG n°20-12-844) a jugé qu’un contrat de bail commercial est renouvelé à la date d’effet du bail renouvelé. Un contrat dont la date d’effet est antérieure à la loi PINEL n’y est pas soumis. En l’espèce la date d’effet du bail renouvelé était le
- [L’indemnité d’occupation doit être fixée à la valeur locative peu importe le droit de repentir du bailleur](https://hsa-avocats.fr/lindemnite-doccupation-doit-etre-fixee-a-la-valeur-locative/) - Le principe du plafonnement posé à l’article L.145-34 du Code de commerce s’applique à la fixation du loyer du bail renouvelé mais pas à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’issu du bail. Il importe peu que le Bailleur exerce par la suite son droit d’option et offre le renouvellement
- [Fixation du loyer commercial et valeur locative](https://hsa-avocats.fr/fixation-du-loyer-commercial-et-valeur-locative/) - Les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent des clauses exorbitantes de droit commun et par conséquent un facteur de diminution de la valeur locative. Les grosses réparations et le paiement de la taxe foncière sont normalement à la charge du bailleur. Les obligations incombant normalement au bailleur dont
- [Validité d’une clause d’indexation à effet triennal](https://hsa-avocats.fr/validite-dune-clause-dindexation-a-effet-triennal/) - Une clause d’indexation à effet triennal est valable et la cour d’appel qui estime qu’elle présente un caractère douteux en dénature les termes. La Cour de cassation confirme le caractère exclusivement contractuel d’une clause d’indexation. Bailleurs et Locataires peuvent convenir de la périodicité qu’ils souhaitent et qui n’est pas nécessairement annuelle. L’article L. 145-39 du
- [Droit de préférence du locataire commercial et cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux](https://hsa-avocats.fr/droit-de-preference-du-locataire-commercial/) - À l'occasion d'une question parlementaire, le ministre de l'Économie, des Finances et de la Relance a précisé le champ d'application du droit de préemption du locataire commerçant instauré par la loi Pinel (C. com., art. L. 145-46-1). Un sénateur souhaitait avoir confirmation que la vente d'un immeuble dont l'usage principal correspond à une ou plusieurs
- [Bailleur attention à votre réponse à la demande de renouvellement de votre locataire](https://hsa-avocats.fr/bailleur-attention-a-votre-reponse-a-la-demande-de-renouvellement-de-votre-locataire/) - L’accord des parties sur le prix du bail renouvelé peut résulter de la confrontation d’une demande de renouvellement du bail « aux clauses et conditions du précédent bail » et de l’accord du bailleur « pour un renouvellement aux mêmes clauses et conditions antérieures ». En l’absence de réserves sur le prix, la demande de fixation du loyer du
- [Offre HSA AVOCATS : votre bail commercial est-il conforme ?](https://hsa-avocats.fr/votre-bail-conforme/) - 📅 Pour prendre un rendez-vous en ligne c'est ici !
- [Flash Jurisprudence ⚡️](https://hsa-avocats.fr/flash-jurisprudence/) - Virginie HEBER-SUFFRINAvocate en droit des baux commerciaux HSA AVOCATS15, rue Théodule Ribot - 75017 Paris01 47 64 16 17 – Email Métro Terne (Ligne 2) ou Métro Courcelles (2) Parking : Wagram – Arc de Triomphe
- [Clause d’indexation et prescription quinquennale](https://hsa-avocats.fr/clause-dindexation-et-prescription-quinquennale/) - Un bailleur qui n’a pas réclamé à son locataire les montants indexés peut le faire sur les cinq dernières années, si la clause d’indexation est valable et qu’il est précisé aux termes de la clause d’indexation, son caractère automatique: « […] Conformément, au caractère automatique de cette clause d’indexation, le bailleur peut en faire application, sans
- [Fraude et prescription biennale en matière de bail commercial](https://hsa-avocats.fr/fraude-et-prescription-biennale-en-matiere-de-bail-commercial/) - Il résulte de la combinaison de l’article L. 145-60 du Code de commerce et du principe selon lequel la fraude corrompt tout, que la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial. La preuve de la fraude incombe à celui qui l’invoque. Elle se caractérise par la réunion
- [Loi ELAN et obligations de réduire le niveau de consommation d’énergie pour les propriétaires de bâtiments à usage tertiaire et leurs locataires](https://hsa-avocats.fr/loi-elan-et-obligations-de-reduire-le-niveau-de-consommation-denergie/) - Le dispositif issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, son décret du 23 juillet 2019 ainsi que son arrêté d’application du 10 avril 2020, crée de nouvelles obligations à la charge des propriétaires de bâtiments à usage tertiaire et des locataires : une obligation de réduire le niveau de consommation d’énergie du bâtiment
- [Maître HEBER-SUFFRIN animera l’Atelier « Actualité des baux commerciaux 2021 » lors de la 14e édition du Carrefour du Droit organisé par LexisNexis le 26 novembre 2021](https://hsa-avocats.fr/me-heber-suffrin-animera-latelier-actualite-des-baux-commerciaux-2021/) - Maître Heber-Suffrin du cabinet HSA AVOCATS aura le plaisir de faire partie des 42 intervenants présents lors de la 14e édition du Carrefour du Droit. Maître Heber-Suffrin animera l’Atelier « Actualité des baux commerciaux 2021 ». Durant 1h, elle décryptera 6 points d’importances sur le sujet. Au programme : ✅ Application de la loi dans le temps ✅ Application
- [Bailleur : les bonnes raisons de faire auditer votre bail commercial](https://hsa-avocats.fr/bailleur-les-bonnes-raisons-de-faire-auditer-votre-bail-commercial/) - La mise en location d’un bien immobilier constitue un moyen de valorisation mais également de conservation d’un bien immobilier. N’exploitant pas lui-même le bien, le bailleur est souvent tenté de mettre à la charge du locataire le coût de l’entretien, des travaux, des impôts et des taxes afférentes à ce bien. Si des mentions simples
- [La prescription de l’action en augmentation du loyer en raison d’une sous-location commence à courir à compter du jour où le bailleur a connaissance du montant du loyer du sous-bail](https://hsa-avocats.fr/la-prescription-de-laction-en-augmentation-du-loyer/) - L’article L. 145-31 du code de commerce dispose que « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ». La sous-location peut être autorisée par le bail commercial ou par un acte postérieur. L’article L 145-31 alinéa 3 dispose que : « Lorsque le loyer de la sous-location
- [Les lois d’urgence sanitaires en matière de bail commercial](https://hsa-avocats.fr/les-lois-durgence-sanitaires-en-matiere-de-bail-commercial/) - Le cabinet HSA AVOCATS a répertorié les lois d’urgence sanitaires en matière de bail commercial qui pourront vous aider à connaître les nouvelles lois en vigueur applicables à votre situation. Pour accéder à la page cliquer ici. Besoin d’un conseil ? Nous sommes à votre écoute : 01 47 64 16 17 – Email Virginie HEBER-SUFFRINAvocate en
- [Bail dérogatoire que se passe-t-il si le locataire refuse de partir en dépit des demandes du bailleur ?](https://hsa-avocats.fr/bail-derogatoire-locataire-bailleur/) - Le bail dérogatoire cesse sans que le bailleur n’ait à donner congé. Le locataire qui a signé un bail de courte durée doit rendre le local à l’échéance fixée car il ne bénéficie pas du droit au renouvellement. Il arrive cependant que des locataires indélicats restent dans les lieux au-delà de la durée contractuelle, avec
- [🏛 Droit de préférence article L 145-46-1 du code de commerce et honoraires de l’agent immobilier](https://hsa-avocats.fr/droit-de-preference-et-honoraires-de-lagent-immobilier-hsa-avocats/) - La 3éme chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 28 juin 2018, n°17-14.605 a retenu qu’en application de l’article L. 145-46-1, alinéa 1, du code de commerce, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit, préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires
- [🏛 Loyers covid – restaurant : Cour d'appel de Paris (statuant en référé) 29 septembre 2021 n° 21/00544](https://hsa-avocats.fr/loyers-covid-restaurant-cour-dappel-de-paris/) - La Cour d'appel de Paris dans un arrêt du 29 septembre 2021 opposant un LOCATAIRE RESTAURATEUR à son BAILLEUR au sujet des loyers Covid : admet les contestations sérieuses sur les loyers dus pendant les périodes de fermeture administrativerejette le moyen tiré de la force majeureadmet la perte partielle de la chose louée (article 1722
- [🏛 La sanction du réputé non écrit est d’application immédiate au bail commercial en cours dès lors que l’instance a été introduite postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014](https://hsa-avocats.fr/la-sanction-du-repute-non-ecrit/) - Les dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce en ce qu’elles ont été modifiées par la loi dite Pinel du du 18 juin 2014 sanctionnant de la réputation non écrite les clauses faisant obstacle à un certain nombre de dispositions du statut des baux commerciaux, ne sont pas applicables aux procédures en cours
- [Cass civ 3ème chambre 7 janvier 2021 n°19-20.898 : bail commercial compensation entre créances connexes du bailleur et du locataire](https://hsa-avocats.fr/cass-civ-3eme-chambre-7-janvier-2021-n19-20-898-bail-commercial/) - Dans cet arrêt du 7 janvier 2021, la 3éme chambre civile de la cour de cassation a jugé que les créances de loyer et les créances d’indemnité résultant de manquements contractuels sont des créances connexes, de sorte que leur compensation doit être ordonnée par le juge lorsqu’elle est demandée par le bailleur ou le locataire.
- [Cass civ 3ème ch 3 décembre 2020 n°19-20.613 : résiliation judiciaire et défaut d’exploitation du bail commercial](https://hsa-avocats.fr/cass-civ-3eme-ch-3-decembre-2020-n19-20-613/) - Dans cet arrêt du 3 décembre 2020, la 3éme chambre civile de la cour de cassation a jugé que le défaut d’exploitation ne peut être sanctionné par la résiliation du bail que si une clause expresse du contrat fait obligation au preneur d’exploiter de façon effective, permanente et continue. La Cour de cassation a jugé
- [Entreprises touchées par le Covid : avez-vous perçu toutes vos aides de l’Etat ?](https://hsa-avocats.fr/entreprises-touchees-par-le-covid-avez-vous-percu-toutes-vos-aides-de-letat/) - Prêt garanti par l'État (PGE) Fonds de solidarité pour une entreprise touchée par les effets du Coronavirus Fonds de solidarité pour une entreprise de beauté ou de fabrication de vêtements Cotisations et contributions Chômage partiel Remise et report d'impôtsReport ou étalement du paiement des loyers, factures d'eau, gaz et électricité Aide à la numérisation pour les
- [Loyer covid 19 : Tribunal judiciaire Paris 25 février 2021 n°18/02353](https://hsa-avocats.fr/loyer-covid-19-tribunal-judiciaire-paris-25-fevrier-2021-n18-02353/) - L’article 1719 du code civil n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité. Cette décision de loyer covid 19 du Tribunal judiciaire Paris tranche pas de manière définitive la question de savoir si les loyers sont
- [Audit bail commercial bailleur avant acquisition ou vente des murs](https://hsa-avocats.fr/audit-bail-commercial-bailleur-avant-acquisition-ou-vente-des-murs/) - Un audit avant la cession des murs permet au bailleur d’éviter des contentieux et de valoriser son patrimoine. Un audit HSA avant la cession des murs permet au bailleur d’identifier des clauses illicites, nulles, réputées non écrites,de vérifier si les obligations légales du bailleur sont respectées En cas d’irrégularités détectées, le bailleur peut identifier son
- [Cass civ 3ème 9 septembre 2021 n°19-19.285 : les intérêts de retard sur le loyer du bail commercial renouvelé courent à compter de l’assignation en fixation du prix](https://hsa-avocats.fr/cass-civ-3eme-9-septembre-2021-n19-19-285/) - Dans cet arrêt du 9 septembre 2021, la 3éme chambre civile de la cour de cassation a jugé que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail commercial renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du
- [Loyers covid 19 : CA Paris 8 juillet 2021 n°21/02296 (statuant en référé) perte partielle de la chose louée](https://hsa-avocats.fr/loyers-covid-19-ca-paris-8-juillet-2021-n21-02296-statuant-en-refere-perte-partielle/) - Il s’agissait d’un litige entre locataire et bailleur sur le paiement des loyers pendant les périodes de fermeture. La Cour d’appel de Paris statuant en référé dans un arrêt du 8 juillet 2021 (21/02296) a jugé : - qu’aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail,
- [Cass civ 3ème chambre 9 septembre 2021 n°19-19.285 – la modification notable des caractéristiques des lieux loués justifie a elle seule le déplafonnement](https://hsa-avocats.fr/cass-civ-3eme-chambre-9-septembre-2021-n19-19-285/) - Dans cet arrêt du 9 septembre 2021, la 3éme chambre civile de la cour de cassation a jugé qu’une modification notable des caractéristiques des locaux loués justifie, à elle seule, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Pour en savoir plus : Rappel du moyen soulevé par la société locataire Le locataire prétendait qu’une modification des
- [Cass civ 3ème chambre 3 décembre 2020 n°19-16.297 : résiliation et clause résolutoire](https://hsa-avocats.fr/cass-civ-3eme-chambre-3-decembre-2020-n19-16-297-resiliation-et-clause-resolutoire/) - Dans cet arrêt du 3 décembre 2020, la 3éme chambre civile de la cour de cassation a jugé que le fait de savoir si des travaux relèvent ou non des grosses réparations incombant au bailleur relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. Le bailleur n’a pas renoncé à se prévaloir des infractions commises par
- [Audit bail commercial bailleur - avant renouvellement du bail commercial](https://hsa-avocats.fr/audit-bail-commercial-bailleur-avant-renouvellement-du-bail-commercial/) - Le renouvellement du bail commercial est une période charnière souvent source d’inquiétudes et d’interrogations pour le Bailleur. Dois-je plafonner ou déplafonner le loyer du bail renouvelé ? Le renouvellement s’opère aux clauses et conditions du bail écoulé. C’est à dire aux mêmes clauses que celles du contrat de bail initial. Or, pendant ces 9 ans
- [Audit bailleur au cours du bail commercial](https://hsa-avocats.fr/audit-bailleur-au-cours-du-bail-commercial/) - Il est souvent difficile pour un Bailleur d’être à jour de toutes ses obligations légales en matière de bail commercial. Les lois et la jurisprudence évoluent constamment et toujours clairement en faveur du locataire. Les obligations légales ont changé avec les lois Pinel (2014), Macron (2015) et la réforme du droit des contrats (2016 et
- [Audit locataire bail commercial avant cessation des paiements](https://hsa-avocats.fr/audit-locataire-bail-commercial-avant-cessation-des-paiements/) - Lorsqu’une société fait face à des difficultés financières, elle doit impérativement contrôler l’ensemble de ses dépenses et notamment celles afférentes à son bail commercial, qui peuvent être très onéreuses. Un audit HSA permet : de s’assurer de la régularité des loyers et charges perçues par le bailleur.de vérifier que toutes les dépenses exposées pour exploiter le
- [Cassation civile 3ème chambre, 8 avril 2021, n°19-24.672 : Bail dérogatoire](https://hsa-avocats.fr/cassation-civile-3eme-chambre-8-avril-2021-n19-24-672-bail-derogatoire/) - Dans cet arrêt du 8 avril 2021, la cour de cassation a jugé qu’à l’expiration du bail dérogatoire, il ne s’opère un nouveau bail que si le preneur reste et est laissé en possession Ceci n’est pas le cas lorsque le bailleur a demandé expressément la restitution des lieux. La Cour de cassation a retenu
- [Audit locataire bail commercial avant acquisition des parts sociales](https://hsa-avocats.fr/audit-locataire-bail-commercial-avant-acquisition-des-parts-sociales/) - L’acquisition des parts sociales d’une société exploitant un fonds de commerce peut avoir des conséquences bien plus importantes qu’une simple cession du fonds de commerce. Le bailleur a la possibilité de reprocher au nouvel acquéreur des parts sociales un manquement aux clauses et conditions du bail commercial. En parallèle d’un audit de la comptabilité de
- [Cass 28 janvier 2021 n°20-13.854 : à qui la charge des travaux prescrit par autorité administrative ?](https://hsa-avocats.fr/cass-28-janvier-2021-n20-13-854-a-qui-la-charge-des-travaux-prescrit-par-autorite-administrative/) - Dans cet arrêt du 28 janvier 2021 la cour de cassation a jugé que les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire du bail commercial, à la charge du bailleur et non du locataire en retenant que : « Vu l’article 1719, 1° et 2°, du code civil : Selon ce texte, le bailleur est
- [Audit bail commercial - locataire avant acquisition ou vente d’un fonds de commerce](https://hsa-avocats.fr/audit-bail-commercial-locataire-avant-acquisition-ou-vente-dun-fonds-de-commerce/) - La reprise d’un fonds de commerce en vue de l’exploiter est une opération coûteuse et risquée. Elle peut comporter des imprévus tenant aux clauses du bail commercial et à des tolérances que le bailleur pratique à l’égard de l’ancien exploitant (occupation de locaux annexes, absence d’application de la clause d’indexation, absence de régularisation des charges…).
- [Cass 21 janvier 2021 n°19-24.466 : résiliation bail commercial et clause résolutoire](https://hsa-avocats.fr/cass-21-janvier-2021-n19-24-466-resiliation-bail-commercial-et-clause-resolutoire/) - La 3éme chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt du 21 janvier 2021 a jugé que la délivrance au locataire d’un bail commercial d’un congé avec offre de renouvellement, postérieurement à une ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’un nouveau commandement est une renonciation sans équivoque
- [Cass 3ème civ 11 mars 2021, n° 20-12345 - bail commercial - indexation - clause réputée non écrite - clause d'échelle mobile](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-11-mars-2021-n-20-12345-bail-commercial-indexation-clause-reputee-non-ecrite/) - Seule la stipulation créant la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier est réputée non écrite en matière d’indexation si ladite clause est dissociable des autres dispositions de la clause d’indexation. Une société locataire a conclu un bail commercial comportant une clause d’indexation et stipulant que le jeu de la clause
- [Cour d’appel de Versailles 18 mars 2021 n°18/05433 : maintien dans les lieux, indemnité d’éviction et paiement des charges locatives](https://hsa-avocats.fr/cour-dappel-de-versailles-18-mars-2021-n18-05433/) - Acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail commercial du locataire évincé refusant de payer les travaux de rénovation du centre commercial. Le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction (article L. 145-28 du Code de commerce) Le locataire évincé
- [Cassation 3ème civile 7 janvier 2021 n°19-23269 - Fin du contrat de bail](https://hsa-avocats.fr/cassation-7-janvier-2021/) - La Cour de cassation dans son arrêt du 7 janvier 2021 n°19-23269 a retenu que l’indemnisation du bailleur à raison de dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est subordonnée : ni à l’exécution de réparations par le bailleur,ni à l’engagement effectif de dépenses,ni
- [Audit locataire avant renouvellement du bail commercial](https://hsa-avocats.fr/audit-locataire-avant-renouvellement-du-bail-commercial/) - Le renouvellement du bail commercial est une période charnière souvent source d’inquiétudes et d’interrogations pour le locataire. Mon loyer va-t-il être plafonné ou déplafonné ?Quelles sont les nouvelles obligations légales ? Que s’est-il passé au niveau juridique ces 9 dernières années ? Pendant 9 ans les obligations légales ont changé avec les lois Pinel (2014),
- [Audit locataire au cours du bail commercial](https://hsa-avocats.fr/audit-locataire-au-cours-du-bail-commercial/) - Lors de la signature de votre bail commercial vous avez peut-être accepté des clauses illicites, sans le savoir. La signature du bail commercial ne prive pas le locataire des droits qui lui sont conférés par la loi et par le statut des baux commerciaux. Au cours du bail commercial, certaines clauses peuvent prêter à interprétation
- [Cour d’appel de Paris, 2 juillet 2021 n°20/08315 : loyers Covid 19 et perte partielle de la chose louée – article 1722 du Code civil](https://hsa-avocats.fr/cour-dappel-de-paris-2-juillet-2021-n20-08315/) - La destruction de la chose louée (Article 1722 du code civil) peut s’entendre d’une perte matérielle mais également d’une perte juridique, notamment, en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose. La perte partielle de la
- [Absence d’ERNT au bail commercial pas de préjudice du locataire : Cour d’appel de Toulouse 17 mars 2021 n°18/04865](https://hsa-avocats.fr/absence-dernt-au-bail-commercial/) - L’absence d’ERNT annexé au bail commercial mais produit en cours de la procédure, pas de préjudice du locataire, ni résiliation, ni restitutions. Concernant l’absence d’annexe tenant à l’état des risques naturels et technologiques, s’il constitue un manquement contractuel du bailleur, il appartient à la juridiction d’une part d’apprécier la gravité du manquement et d’autre part
- [Loyers commerciaux Covid 19 panorama décisions juillet 2020 – juin 2021](https://hsa-avocats.fr/loyers-commerciaux-covid-19-panorama-decisions-juillet-2020-juin-2021/) - Les principaux moyens soulevés par les locataires affectés par la crise sanitaire Covid 19 à l’encontre de leurs bailleurs et la réponse des juges de première instance et des décisions récentes de Cour d’appel. A - Obligation de bonne foi : article 1104 du Code civil B- Perte partielle de la chose : article 1722 du Code
- [Locataire de locaux à usage de résidence de tourisme](https://hsa-avocats.fr/locataire-de-locaux-de-residence-de-tourisme/) - Cass. Civ. 3ème, 25 octobre 2018, n° 17-22.129 : Locataire de locaux de résidence de tourisme Si la révision triennale légale est d’ordre public, permettant aux parties de solliciter une modification du loyer en cours de bail, les articles L.145-38 et L.145-39 du Code de commerce viennent limiter cette modification du loyer de manière stricte. L’article
- [Audit de bail commercial locataires spécial Covid 19](https://hsa-avocats.fr/audit-de-bail-commercial-locataires-special-covid-19/) - HSA Avocats propose un audit de bail commercial Covid 19 aux locataires de commerces, hôtels, restaurants, sites industriels, bureaux. Les récentes réformes (Pinel 2014, Macron 2015, droit des contrats 2016) et les lois d’urgence sanitaire, ont modifié les règles applicables au bail commercial en faveur du locataire. L’audit Covid 19 est une analyse du bail commercial qui
- [Bail commercial et révision triennale](https://hsa-avocats.fr/bail-commercial-et-revision-triennale/) - La révision triennale étant un mécanisme légal de révision du loyer d’un bail commercial, il est d'ordre public et il n'est pas possible de s'y opposer. Ce mécanisme reste toutefois strictement encadré. Ainsi et sauf si le locataire peut rapporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné à elle seule
- [Cassation 3ème civile 20 mai 2021 n°20-11878 : validité d’une clause d’indexation d’un bail commercial à effet triennal](https://hsa-avocats.fr/cassation-3eme-civile-20-mai-2021-n20-11878-validite-dune-clause-dindexation-dun-bail-commercial-a-effet-triennal/) - Une clause d’indexation à effet triennal est valable et la cour d’appel qui estime qu’elle présente un caractère douteux en dénature les termes. La Cour de cassation confirme le caractère exclusivement contractuel d’une clause d’indexation. Bailleurs et Locataires peuvent convenir de la périodicité qu’ils souhaitent et qui n’est pas nécessairement annuelle. L’article L. 145-39 du
- [Cour d’appel Paris 17 février 2021 n° 18/07905 : restaurant - vente à emporter et évolution des usages commerciaux](https://hsa-avocats.fr/cour-dappel-paris-17-fevrier-2021-n-18-07905/) - La vente à emporter de plats cuisinés sur place et la vente par Internet avec livraison constituent une modalité particulière d’exploitation de l’activité de restauration combinée à celle d’alimentation générale que le bail autorise, ce qui est conforme à l’évolution des usages commerciaux. Il s’agit d’activités incluses dans la destination contractuelle « alimentation générale et
- [Indices du 4ème trimestre 2020 ILC, ILAT, ICC](https://hsa-avocats.fr/indices-du-4eme-trimestre-2020-ilc-ilat-icc/) - Les indices du 4ème trimestre 2020 ILC ILAT ICC ont été publiés le 19 mars 2021. L’ILC et l’ILAT ont baissé. ILC : Indices des Loyers CommerciauxIndice : 115,79Variations : Baisse de 0,32 % sur un an ILAT : Indice des Loyers des Activités TertiairesIndice : 114,06Variations : Baisse de 1,19 % sur un an ICC : Indice
- [Loyers Covid et perte de la chose louée : cour d’appel Versailles 4 mars 2021 n° 20/02572 et autres décisions](https://hsa-avocats.fr/loyers-covid-et-perte-de-la-chose-louee-cour-dappel-versailles/) - La Cour d’appel de Versailles statuant en référé a considéré que la perte partielle de la chose louée constitue une contestation sérieuse s’opposant au paiement des loyers et charges pendant les périodes de fermeture administrative. L’article 1722 du Code civil dispose que : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par
- [CA Paris 5-3 14 octobre 2020 n°18/02406 : valeur locative et déduction de la taxe foncière en fonction des éléments de référence](https://hsa-avocats.fr/14-octobre-2020-n18-02406/) - Dans un arrêt du 14 octobre 2020 n°18/02406 la Cour d’appel de Paris rappelle que le paiement de la taxe foncière incombe légalement au bailleur et son transfert à la charge de la société locataire justifie une minoration de la charge locative dès lors qu’il n’est pas démontré que les références produites pour les locaux du
- [Travaux hôteliers article L 311-1 du Code de tourisme et accession en fin de jouissance](https://hsa-avocats.fr/travaux-hoteliers-article-l-311-1-du-code-de-tourisme/) - Si vous êtes hôtelier et que vous réalisez des travaux dans votre hôtel, deux mécanismes doivent être conjugués pour établir les conséquences de ces travaux : D'une part, les dispositions de l'article L.311-1 et suivants du Code du tourisme,D'autre part, le mécanisme de l'accession prévu au terme du contrat. Les dispositions de l'article L.311-1 et
- [Loyers commerciaux Covid 19 : juge et force majeure (article 1218 du code civil)](https://hsa-avocats.fr/loyers-commerciaux-covid-19-juge-et-force-majeure/) - Loyers commerciaux Covid 19 : la fermeture totale de l’établissement est susceptible de revêtir le caractère de force majeure CA Paris 9 décembre 2020 n°20/05041 La Cour d’appel de Paris dans une décision du 9 décembre 2020 n°20/05041 a jugé que : « La fermeture totale du commerce de la société [le preneur] dans le cadre de l’état
- [Loyers commerciaux Covid 19 : juge et obligation de bonne foi (article 1104 du code civil)](https://hsa-avocats.fr/loyers-commerciaux-covid-19-et-obligation-de-bonne-foi/) - Les tribunaux incitent bailleurs et locataires de locaux commerciaux à vérifier si la crise sanitaire due à la Covid 19 rend nécessaire une adaptation des modalités d’exécution des clauses de leur bail commercial, notamment en matière de loyers, eu égard au principe de l’obligation d’exécution de bonne foi du bail commercial. « Les parties sont
- [Loyers commerciaux Covid 19 : juge des référés et imprévision (article 1195 du code civil)](https://hsa-avocats.fr/loyers-commerciaux-covid-19-juge-des-referes-et-imprevision/) - Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la notion de l’imprévisibilité de l’article 1195 du code civil, en matière de loyers commerciaux Covid 19. 25/01/2021 TJ Bordeaux Référé 20/01392 : « Cependant, (le preneur) entend opposer au bailleur, si ce n’est la force majeure résultant de la crise sanitaire, du moins la
- [Cassation 3ème civile 3 décembre 2020 n° 19-20613 résiliation du bail commercial et exploitation des locaux](https://hsa-avocats.fr/cassation-resiliation-locaux-exploitation/) - La Cour de Cassation dans son arrêt du 3 décembre 2020 n° 19-20613 a jugé que la résiliation judiciaire d’un bail commercial pour défaut d’exploitation des locaux ne peut être prononcée si aucune stipulation expresse du bail ne fait obligation au preneur d’exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués. Par l’arrêt commenté, la
- [Contestations sérieuses : le bailleur d’un restaurant débouté de sa demande en paiement des loyers Covid 19 Référé TJ Paris 21 janvier 2021 décision 20/55750](https://hsa-avocats.fr/locataire-bailleur-covid-19-loyer/) - Le bailleur d’un restaurateur avait assigné son locataire pour non-paiement des loyers Covid 19 des 2éme et 3éme trimestre et demandait l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial. Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris dans une décision du 21 janvier 2021 (RG 20/557) l’a débouté de ses demandes pour les motifs
- [Un établissement fermé libéré de l’obligation de payer les loyers Covid au motif de la perte de la chose louée (TJ JEX Paris 20 janvier 2021 20/80923))](https://hsa-avocats.fr/tribunal-judiciaire-paris-20-janvier-2021-2080923-perte-de-la-chose-louee-article-1722/) - Le JEX (Juge de l’Exécution) du Tribunal judiciaire de Paris dans un jugement du 20 janvier 2021 a jugé que l’impossibilité juridique d'exploiter les lieux loués en raison d'une décision des pouvoirs publics survenue en cours de bail est assimilable à la perte de la chose louée (Article 1722 du Code civil). Le locataire commercial,
- [Résidence de tourisme : Covid 19 et exigibilité des loyers (TJ Paris 8 janvier 2021 12-20-002225)](https://hsa-avocats.fr/residence-de-tourisme-covid-19-et-exigibilite-des-loyers/) - Voici une décision intéressante du Tribunal judicaire de Paris du 8 janvier 2021 en matière d’exigibilité des loyers Covid 19 d’une résidence de tourisme. La question de savoir si la résidence de tourisme était concernée, pendant le 1er confinement, par l’interdiction de recevoir du public, interdiction qui justifierait la suspension des loyers en application de
- [L’intérêt financier d’un audit de votre bail commercial](https://hsa-avocats.fr/linteret-financier-dun-audit-de-votre-bail-commercial/) - Les réformes Pinel /ACTPE (2014), Macron (2015), droit des contrats (2016 et 2018) ont modifié les règles applicables au bail commercial pour protéger le locataire commerçant, hôtelier, restaurateur, industriels… Les clauses de votre bail commercial ne sont pas forcément conformes aux nouvelles obligations légales. Le locataire commercial peut, lors de la prise à bail de locaux, être contraint d’accepter des clauses illicites par ignorance. L’audit
- [L’intérêt financier d’un Audit avant renouvellement de votre bail commercial](https://hsa-avocats.fr/linteret-financier-dun-audit-avant-renouvellement-de-votre-bail-commercial/) - Le renouvellement de votre bail commercial est une situation particulière. Si le locataire a droit au renouvellement de son bail aux clauses et conditions écoulées, le renouvellement sera soumis aux dispositions légales en vigueur à la date du renouvellement. Les réformes Pinel /ACTPE (2014), Macron (2015), droit des contrats (2016 et 2018) ont modifié les règles applicables au bail commercial pour protéger le locataire commerçant, hôtelier,
- [Principales mesures Covid 19 pour les ERP du 15 mars au 31 décembre 2020 – fermeture – réouverture – confinement – loyers](https://hsa-avocats.fr/principales-mesures-covid-19-pour-les-erp/) - PREMIERE PHASE : ETAT D’URGENCE SANITAIRE 15 mars 2020 : fermeture de l’ensemble des ERP relevant des catégories jusqu’au 15 avril (Arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19): catégorie L : Salles d'auditions, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usage multiple sauf pour les
- [Cour d’appel Paris, chambre 5-3 18 décembre 2020 n° 19/05910 L 145-15 clauses réputées non écrites](https://hsa-avocats.fr/cour-dappel-paris-chambre-5-3-18-decembre-2020-n-19-05910/) - Les dispositions de l’article L 145-15 du code de commerce en ce qu’elles ont été modifiées par la loi du 18 juin 2014 sanctionnant de la réputation non écrite les clauses faisant obstacle à un certain nombre de dispositions du statut des baux commerciaux, ne sont pas applicables aux procédures en cours à la date
- [Covid 19 - Loi de Finance pour 2021 : annulation du loyer du mois de novembre 2020](https://hsa-avocats.fr/conditions-de-labandon-du-loyer-de-novembre-2020-dans-le-projet-de-loi/) - La Loi de Finance pour 2021 a déterminé en son article 20, les conditions de l’abandon du loyer de novembre 2020 Les conditions sont les suivantes : I.-1. Les bailleurs, personnes physiques domiciliées en France au sens de l'article 4 B du code général des impôts ou personnes morales, peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt au titre
- [CA Amiens ch. éco, 16 juill. 2020 n°19/04902 bail commercial : charges exorbitantes valeur locative taxe foncière mise en conformité abattement](https://hsa-avocats.fr/ca-amiens-16-juill-2020-n19-04902-bail-commercial/) - Les obligations respectives des parties étant un facteur de détermination de la valeur locative, doit être pris en compte le fait que pèse sur le preneur le montant de l’intégralité de la taxe foncière, le coût des travaux de mise en conformité, le coût de l’assurance souscrite par le bailleur ainsi que les frais de
- [Cassation 3ème ch civ. 10 septembre 2020 n°18-21890 : l’obligation de délivrance conforme est une obligation continue tout au long du bail commercial – amiante](https://hsa-avocats.fr/cassation-3eme-ch-civ-10-septembre-2020-n18-21890/) - La Cour de cassation rappelle que l’obligation de délivrance est une obligation continue, à laquelle le bailleur est tenu pendant toute la durée du bail. En l’espèce un bail avait été conclu en mars 2010, mais le locataire avait ensuite constaté que les locaux étaient amiantés, les fibres d’amiante dans l’air étant supérieures à la
- [Cass 3ème civ 19 novembre 2020 n° 19-20405](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-19-novembre-2020-n-19-20405/) - La sanction de la réputation non écrite de l’article L. 145-15 du code de commerce depuis sa modification par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 s’applique aux baux en cours L’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à la prescription. La cour d’appel de Paris (ch.
- [L'opposabilité d'une demande de renouvellement au propriétaire adjudicataire](https://hsa-avocats.fr/lopposabilite-dune-demande-de-renouvellement-au-proprietaire-adjudicataire/) - Cass. 3ème civile, 7 septembre 2017, n°16-17174 FS-P+B+I La demande de renouvellement régularisée par le preneur dans les formes et délais légaux est parfaitement opposable au propriétaire adjudicataire, quand bien même cette demande interviendrait après un commandement de saisie-vente et qu’elle n’aurait donc été portée qu’à la connaissance de l’ancien propriétaire. Le point de départ
- [Le renouvellement du bail commercial](https://hsa-avocats.fr/commentaire-5/) - 3ème civ. 16 mars 2017 n°15-25989 Le fait, pour le Bailleur, de ne pas répondre à la demande de renouvellement, dans les trois mois visés à l’article L 145-10, n’a d’autre conséquence pour lui que de le réputer avoir acquiescé au renouvellement. En vertu de l’article L 145-11 du Code de commerce, il peut toujours,
- [MARD - La médiation - décret du 11 décembre 2019 (Loi 2018-2022 du 23 mars 2019)](https://hsa-avocats.fr/mard-la-mediation-decret-du-11-decembre-2019-loi-2018-2022-du-23-mars-2019/) - La médiation est prévue aux articles 131-1 et suivants du Code de procédure civile. La médiation est un processus structuré faisant intervenir un tiers en vue de parvenir à un accord. Le médiateur, qui n’est ni arbitre ni juge, doit faciliter le dialogue entre les parties qui s’opposent. La médiation est un processus confidentiel rapide,
- [Procédure et prescription en matière de bail commercial](https://hsa-avocats.fr/procedure-et-prescription-en-matiere-de-bail-commercial/) - 3ème civ. 20 octobre 2016 n°15-19940 L’action en fixation du loyer du bail renouvelé est soumise à la prescription biennale de l’article L 145-60 du Code de commerce. Le mémoire interruptif de prescription doit donc être notifié avant l’expiration d’un délai de deux ans suivant la prise d’effet du bail renouvelé. 3ème civ. 15 décembre
- [Cass. 3ème civ. 7 février 2019, n° 17-31807 : La contestation judiciaire par le preneur du congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction interrompt le délai de prescription.](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-7-fevrier-2019-n-17-31807-la-contestation-judiciaire-par-le-preneur-du-conge-avec-refus-de-renouvellement-et-dindemnite-deviction-interrompt-le-delai-de-pres/) - A la suite d’un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement de l’indemnité d’éviction, le Bailleur avait assigné le locataire en acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement en validité du congé. Devant le tribunal et devant la cour d’appel, le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime avait été
- [Cass. 3ème civ., 6 juin 2019, n° 18-13665 : le délai de prescription d’une action en annulation d’une disposition contractuelle court à compter de la signature du contrat même si celui-ci a fait l’objet d’un renouvellement exprès ou tacite.](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-6-juin-2019-n-18-13665-le-delai-de-prescription-dune-action-en-annulation-dune-disposition-contractuelle-court-a-compter-de-la-signature-du-contrat-meme-si/) - L’affaire objet de l’arrêt commenté concerne un bail conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014. En l’espèce, le locataire soutenait que la clause résolutoire insérée au bail était nulle au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce qui prévoyait un délai de mise en œuvre de 15
- [L’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 5 novembre 2020](https://hsa-avocats.fr/larret-de-la-cour-dappel-de-grenoble-du-5-novembre-2020/) - CA Grenoble, 5 novembre 2020, n° 16/0453. Dans cet arrêt, la cour d’appel de Grenoble rejette les moyens tirés de l’exception d’exécution et de la force majeure et fait droit à la demande de paiement formulée par le bailleur. Plus précisément, la cour d’appel de Grenoble : - rejette le moyen tiré de l’exception d’inexécution
- [COVID-19 : REFUS DE CONDAMNER UN LOCATAIRE AU PAIEMENT DE SES LOYERS COMMERCIAUX (TJ PARIS 26 OCTOBRE 2020 n°20/53713 et n°22/55901)](https://hsa-avocats.fr/covid-19-refus-de-condamner-un-locataire-au-paiement-de-ses-loyers-commerciaux/) - En principe, un bailleur d’un bail commercial peut solliciter du juge des référés la condamnation de son locataire au paiement des loyers restant dus, à titre provisionnel (art. 809 ou art. 873 du Code de procédure civile). La procédure est celle du référé-provision. Dans deux affaires (TJ PARIS 26 octobre 2020 n°20/53713 et n°22/55901), les
- [Loyers commerciaux Covid 19 : la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 16 février 2021  suspend les sanctions attachées au non-paiement des loyers commerciaux](https://hsa-avocats.fr/loi-n2020-1379-du-14-novembre-2020/) - La loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 16 février 2021 est venue depuis suspendre les sanctions attachées au non-paiement des loyers commerciaux, sous conditions restant à définir par décret (période concernée, effectif, chiffre d’affaires ou encore montant de la perte de chiffre d’affaires). Ainsi, aucune action judiciaire
- [Crédit d’impôt de 50% pour le bailleur qui renonce à percevoir son loyer de novembre 2020 auprès de son locataire commerçant fermé sur ordre des pouvoirs publics](https://hsa-avocats.fr/credit-dimpot-de-50-pour-le-bailleur/) - Le ministre de l’Économie a annoncé le 12 novembre 2020 porter à 50 % le crédit d’impôt pour tout bailleur qui renonce à percevoir le loyer de novembre auprès de son locataire commerçant dont les effectifs sont inférieurs à 250 personnes, à la condition que celui-ci soit fermé administrativement. Pour les entreprises entre 250 à
- [Loyers bail commercial Covid 19 : le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer 4 novembre 2020 n°20/00205 déboute le bailleur](https://hsa-avocats.fr/tribunal-judiciaire-de-boulogne-sur-mer-rend-une-ordonnance-de-refere/) - TJ Boulogne-sur-Mer, 4 novembre 2020, n°20/00205. Dans cette ordonnance, le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a : - relevé que les moyens tirés de la force majeure, du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de l’exception d’inexécution font actuellement l’objet d’analyses juridiques divergentes ; - ajouté que la réponse à
- [Congé bail commercial : article L145-9 du Code de commerce](https://hsa-avocats.fr/conge-bail-commercial-article-l145-9-du-code-de-commerce/) - Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé donné 6 mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au
- [Conséquences d’une tacite prolongation d’un bail commercial L 145-9 du Code de commerce](https://hsa-avocats.fr/consequences-dune-tacite-prolongation-dun-bail-commercial-l-145-9-du-code-de-commerce/) - Prenons l’exemple d’un bail arrivé à échéance au 30 juin 2013 qui n’a pas été renouvelé depuis. Depuis le 1er juillet 2013, le bail est par conséquent en tacite prolongation. Une fois arrivé à échéance, un bail commercial n’est pas tacitement renouvelé comme le serait un bail d’habitation. Une fois l’échéance passé, le bail se
- [Congé prématuré et article L 145-9 du Code de commerce](https://hsa-avocats.fr/conge-premature-et-article-l-145-9-du-code-de-commerce/) - L’article L. 145-9 du Code de commerce prévoit que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code Civil, le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Un congé notifié pour une date prématurée reste toutefois valable à la date pour laquelle il
- [Départ en retraite du locataire d’un bail commercial et cession du droit au bail avec déspécialisation L 145-51 du code de commerce](https://hsa-avocats.fr/depart-retraite-locataire-dun-bail-commercial-et-cession-du-droit-au-bail/) - Le statut des baux commerciaux prévoit des règles particulières pour permettre à l’exploitant d’un fonds qui souhaiterait prendre sa retraite de céder son seul droit au bail et modifiant la destination de celui-ci. L’article L.145-51 du code de commerce prévoit la possibilité pour les locataires souhaitant faire, ou ayant fait, valoir leurs droits à la
- [Cassation 3ème civile 10 septembre 2020 n° 19-12814 - La location d’un terrain nu n’est pas soumise au statut des baux commerciaux si aucune construction n’est édifiée sur les lieux](https://hsa-avocats.fr/cassation-3eme-civile-10-septembre-2020-n-19-12814/) - La solution adoptée par la Cour de cassation dans l’arrêt du 10 septembre 2020 correspond à l’application stricte de l’article L. 145-1, I, 2° du code de commerce qui dispose que les dispositions du chapitre relatif au bail commercial s’appliquent aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés - soit avant, soit après
- [Cassation 3ème civile 10 septembre 2020 n° 19-17139 - La clause d’indexation incluse dans un bail stipulant que son application ne devait pas se traduire par une diminution de loyer doit être réputée non écrite en son entier.](https://hsa-avocats.fr/cassation-3eme-civile-10-septembre-2020-n-19-17139/) - La clause d’indexation incluse dans un bail stipulant que son application ne devait pas se traduire par une diminution de loyer doit être réputée non écrite en son entier. Le bailleur a notifié une demande de révision sur le fondement de l’article L. 145-39 du code de commerce et sollicité la fixation du loyer à
- [Cassation Civile 3ème 17 septembre 2020 n° 19-20589 - Le juge des loyers qui fixe le prix du loyer révisé à un montant inférieur à celui du loyer versé par le preneur est compétent pour statuer sur la demande de restitution du trop-perçu](https://hsa-avocats.fr/cassation-civile-3eme-17-septembre-2020-n-19-20589/) - Le juge des loyers qui fixe le prix du loyer révisé à un montant inférieur à celui du loyer versé par le preneur est compétent pour statuer sur la demande de restitution du trop-perçu Dans le cadre d’une action en révision en baisse et à sa fixation à la valeur locative au visa de l’article
- [Cassation 3ème civile 17 septembre 2020 n° 19-14168 - Le bailleur doit justifier le montant de ses dépenses, s’il est dans l’incapacité de le faire il doit restituer au locataire les sommes versées au titre des provisions](https://hsa-avocats.fr/cassation-3eme-civile-17-septembre-2020-n-19-14168/) - Le bailleur doit justifier le montant de ses dépenses, s’il est dans l’incapacité de le faire il doit restituer au locataire les sommes versées au titre des provisions La Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 5 novembre 2014 (n° 13-24456, AJDI 2015, p. 199) que l’absence de régularisation des charges rendait sans
- [Fin du bail congé ou demande de renouvellement : article L 145-9 du code de commerce](https://hsa-avocats.fr/fin-du-bail-conge-ou-demande-de-renouvellement-article-l-145-9-du-code-de-commerce/) - L’article L. 145-9 du Code de commerce prévoit que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code Civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Selon l’article 1737 Code civil, le bail fait par écrit cesse de plein droit
- [Loi LME du 4 août 2008](https://hsa-avocats.fr/loi-lme-du-4-aout-2008/) - L’article L. 145-9 du Code de commerce prévoit que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code Civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. L’article L. 145-9 du Code de commerce a été modifié par la loi dite
- [Demande de renouvellement d’un bail commercial intervenant avant ou après le terme initial du bail Article L 145-12 du Code de commerce](https://hsa-avocats.fr/demande-de-renouvellement-dun-bail-commercial/) - Il convient de distinguer une demande de renouvellement intervenant avant le terme initial du bail et une demande de renouvellement intervenant postérieurement à l'échéance du bail, c'est à dire au cours de la période dite de "tacite prolongation". Dans le cas d'une demande signifiée avant l'échéance du bail, le nouveau bail prend effet à compter
- [Congé de l’article L 145-9 du code de commerce et accords amiables bailleur locataire](https://hsa-avocats.fr/conge-de-larticle-l-145-9-et-accords-amiables/) - L’article L. 145-9 du Code de commerce prévoit que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code Civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Les règles légales n’empêchent pas les accords amiables et en l’absence de congé le
- [Préavis de 6 mois pour donner congé article L 145-9 du code de commerce](https://hsa-avocats.fr/preavis-de-6-mois-pour-donner-conge-article-l-145-9-du-code-de-commerce/) - L’article L. 145-9 du Code de commerce prévoit que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code Civil, le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Le congé doit respecter un délai de préavis d’au moins 6 mois. Ce délai se calcule
- [Cession d’un fonds de commerce en tacite prolongation L 145-9 du code de commerce](https://hsa-avocats.fr/cession-dun-fonds-de-commerce-en-tacite-prolongation/) - Prenons l’exemple d’un bail arrivé à échéance au 30 juin 2013 qui n’a pas été renouvelé depuis. Depuis le 1er juillet 2013, le bail est par conséquent en tacite prolongation. Une telle situation peut influer de manière notable sur toute tentative de cession de fonds de commerce dans la mesure où : En raison de la
- [Auteur du congé indivision](https://hsa-avocats.fr/auteur-du-conge-indivision/) - L’article L. 145-9 du Code de commerce prévoit que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code Civil, le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. En cas d’indivision entre plusieurs propriétaires, il faut réunir l’accord de tous pour notifier un refus
- [Les indices du deuxième trimestre 2020](https://hsa-avocats.fr/les-indices-du-deuxieme-trimestre-2020/) - Les indices du deuxième trimestre 2020 ont été publiés par l’INSEE aux informations rapides du 25 septembre 2020 L’ILC s’établit à 115,42 soit une hausse de 0,18% sur un an. L’ILAT s’établit à 114,33 soit une baisse de 0,12% sur un an. L’ICC s’établit à 1 753 soit une hausse de 0,40 % sur un
- [Seine Ouest Commerce | Aide financière aux commerces indépendants de Grand Paris Seine Ouest](https://hsa-avocats.fr/aide-financiere-aux-commerces-independants/) - La CCI Hauts-de-Seine, partenaire de Grand Paris Seine Ouest dans le déploiement du dispositif de soutien aux commerces indépendants. L'EPT Grand Paris Seine Ouest vous offre les charges de local de vente d'avril : loyer, échéances d'emprunt et frais d'assurance Le Territoire Grand Paris Seine Ouest et la CCI Hauts-de-Seine ont souhaité mettre en place
- [#Relance92 | Bénéficiez du dispositif départemental de soutien aux entreprises impactées par la crise sanitaire](https://hsa-avocats.fr/beneficiez-du-soutien-aux-entreprises-impactees/) - Partenaires incontournables du Département et interlocuteurs privilégiés des entreprises, la CCI Hauts-de-Seine et la CMA des Hauts-de-Seine s'associent à ce dispositif d’intérêt général et apportent leur contribution et expertise. Entreprises éligibles Vous êtes éligible à l’aide si vous êtes : Une entreprise de 1 à 20 salariés ; Immatriculée au Registre du Commerce et
- [Fin de l’état d’urgence sanitaire et loyer bail commercial impayé : 10 juillet 2020](https://hsa-avocats.fr/fin-de-letat-durgence-sanitaire-et-loyer-bail-commercial-impaye-10-juillet-2020/) - Pour les TPE bénéficiant de l’ordonnance du 25 mars 2020 A l’approche de la fin de l’état d’urgence sanitaire fixé au 10 juillet 2020, j’attire votre attention sur le fait que les mesures de protection aux bénéfices des TPE organisées par l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 en cas de non-paiement des loyers
- [Bail commercial Coronavirus :  suspension clause résolutoire pendant période d’urgence sanitaire](https://hsa-avocats.fr/bail-commercial-coronavirus-suspension-clause-resolutoire-pendant-periode-durgence-sanitaire/) - Bail commercial Coronavirus : L’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 (n°2020-306) énonce que : « les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet si
- [Cour appel Colmar 12  mars 2020 : reconnait des circonstances relevant de la Force Majeure liées au Coronavirus](https://hsa-avocats.fr/cour-appel-colmar-12-mars-2020-reconnait-des-circonstances-relevant-de-la-force-majeure-liees-au-covid-19/) - Une première décision a été rendue le 12 Mars 2020 par la Cour d’appel de Colmar, en faveur de la qualification de force majeure que représente le risque de contagion élevé du virus COVID 19. La cour d’appel a jugé que « L’appelant, n’ayant pu être conduit à l’audience à la Cour d’appel en raison des
- [Acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire](https://hsa-avocats.fr/acte-notarie-a-distance-pendant-la-periode-durgence-sanitaire/) - Le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant l'acte notarié à distance pendant la période d'urgence sanitaire a pour objet d'adapter le régime d'établissement des actes notariés sur support électronique afin de tenir compte des mesures prises dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, et de l'impossibilité pour les parties de se rendre physiquement
- [Ordonnance 2020-427 du 15 avril 2020 : précisions sur les suspensions de délais](https://hsa-avocats.fr/ordonnance-2020-427-du-15-avril-2020/) - Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 – dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de Covid 19 Le gouvernement a décidé de revoir la question de la suspension des délais au travers de l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à
- [Communiqué de presse des associations et fédérations représentatives des bailleurs  relatif à l’annulation automatique des loyers de commerce au bénéfice des TPE et à l’aménagement des reports pour les autres entreprises](https://hsa-avocats.fr/coronavirus/) - Coronavirus :20 05 18 - Appel à l'annulation-de-loyers Des interrogations ? Nous sommes la pour y répondre ici.
- [Indemnité d'éviction – défaut d’immatriculation régulière – Cassation 28 mai 2020 n°19-15 001](https://hsa-avocats.fr/indemnite-deviction-defaut-dimmatriculation-reguliere/) - Dans un arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 2020 n°19-15 001, la Cour a jugé que « Selon l’arrêt attaqué (Pau, 7 février 2019), le 9 mai 2008, M. X... et Mme Y... ont donné à bail à la société anonyme Open sud gestion (la société), pour une durée de neuf années entières, une villa meublée avec
- [Coronavirus – Ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 – Précisions sur le report de l'acquisition de la clause résolutoire](https://hsa-avocats.fr/coronavirus-ordonnance-n2020-427-du-15-avril-2020-precisions-sur-le-report-de-lacquisition-de-la-clause-resolutoire/) - Le Gouvernement a modifié l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période. Cette ordonnance instaure une période dite juridiquement protégée courant du 12 mars 2020 au 24 juin 2020, soit un mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire qui expire le 24 mai 2020. L’article
- [Coronavirus – Fiscalité des abandons de loyer - loi n°2020-473 du 25 avril 2020](https://hsa-avocats.fr/fiscalite-des-abandons-de-loyer/) - Si le propriétaire bailleur relève des BIC ou de l’IS, son bénéfice imposable est par principe constitué sur la base de son chiffre d’affaire, lui-même calculé en fonction de ses créances acquises, quelques soient ses encaissements réels. Ainsi, un loyer couru mais impayé est néanmoins imposable pour, lui sauf s’il peut justifier de diligences importantes pour
- [Coronavirus : décret 2020-663 du 31 mai 2020 pour les ERP](https://hsa-avocats.fr/coronavirus-decret-2020-663-pour-les-erp/) - Un décret publié le 1er juin 2020 vient de fixer de nouvelles règles pour l'ouverture et la gestion des établissements recevant du public (ERP), à compter du 2 juin 2020, dans le cadre de la crise sanitaire. Le point dans cet extrait d’Alertes et Conseils immobilier. Pour la phase 2 du déconfinement... Le comporte les
- [Cass. 3ème civ., 26 mars 2020, n° 19-10415 Bail commercial Article 606 Vétusté](https://hsa-avocats.fr/bail-commercial-article-606-vetuste/) - Bail commercial Article 606 : Sauf disposition expresse du bail, « le locataire, tenu, en vertu du bail, d’entretenir les lieux loués et d’effectuer les réparations autres que celles de l’article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont les conséquences de la vétusté ». Cet arrêt a été
- [ILAT au 4e trimestre 2019 : hausse 1,88 % sur un an](https://hsa-avocats.fr/indice-des-loyers-des-activites-tertiaires/) - Informations rapides de l’INSEE n° 2020-69, 20 mars 2020 (ILAT) : Indice des loyers des activités tertiaires Au quatrième trimestre 2019, l'indice des loyers des activités tertiaires s'établit à 115,43. Sur un an, il augmente de 1,88 %, après +1,87 % au trimestre précédent. L'article 63 de la loi du 17 mai 2011 de simplification
- [ILC au 4e trimestre 2019 : hausse 1,84 % sur un an](https://hsa-avocats.fr/indice-des-loyers-commerciaux/) - Informations rapides de l’INSEE n° 2020-68, 20 mars 2020 (ILC) : Indice des loyers commerciaux Au quatrième trimestre 2019, l’indice des loyers commerciaux s’établit à 116,16. Sur un an, il augmente de 1,84 % (après +1,90 % au trimestre précédent). L'article 63 de la loi du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la
- [ICC au 4e trimestre 2019 : hausse 3,88 % sur un an](https://hsa-avocats.fr/indice-du-cout-de-la-construction/) - Informations rapides de l’INSEE n° 2020-67, 20 mars 2020 : L’indice du coût de la construction (ICC) s’établit à 1 769 au quatrième trimestre 2019. Il augmente de 1,32 % sur un trimestre (après une stabilité au trimestre précédent) et de 3,88 % sur un an (après +0,75 % au trimestre précédent). Aux termes de
- [Obligation d’exclusivité du bailleur](https://hsa-avocats.fr/obligation-dexclusivite-du-bailleur/) - Cass. Civ. 3ème, 11 octobre 2018, n° 17-23902 et 17-25772 : Obligation d’exclusivité du bailleur Le bailleur qui a accordé une clause d’exclusivité à son locataire d’un bail commercial engage sa responsabilité vis-à-vis de celui-ci s’il n’en assure pas le respect vis-à-vis des autres locataires. En cas de violation de l’exclusivité par un autre locataire, le
- [Bail dérogatoire reconnu en bail commercial](https://hsa-avocats.fr/cass-civ-3eme-25-octobre-2018-n-17-26-126-laisse-en-possession-des-lieux-apres-la-fin-dun-bail-derogatoire-le-locataire-peut-se-voir-reconnaitre-un-bail-commercial-meme-en-absenc/) - 02Cass. Civ. 3ème, 25 octobre 2018, n° 17-26.126 : Bail dérogatoire bail commercial L’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés (RCS) n’est pas une condition nécessaire de la formation d’un nouveau bail régit par le statut des baux commerciaux à l’expiration d’un bail dérogatoire. La Cour avait déjà statué en ce sens par le passé
- [Le juge est-il tenu d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire ?](https://hsa-avocats.fr/cass-civ-3eme-15-novembre-2018-n-16-26172-le-juge-nest-pas-tenu-dordonner-une-mesure-dexpertise-judiciaire-il-peut-sil-lestime-suffisant-fon/) - Cass. Civ. 3ème, 15 novembre 2018, n° 16-26172 : La prise en compte par le Juge de rapport d’expertises amiables pour fonder sa décision fait débat depuis longtemps. L’étude de la jurisprudence permet de dégager deux principes : Les rapports amiables régulièrement versés aux débats valent au même titre que tous autres éléments de preuves,
- [Irrégularité de la clause d’indexation](https://hsa-avocats.fr/irregularite-de-la-clause-dindexation-2/) - Cass. 3ème civ., 29 novembre 2018, n° 17-23058 : Irrégularité de la clause d’indexation La Cour de cassation fixe désormais les règles s’agissant des clauses d’indexation irrégulières. Le fondement de ce contentieux se trouvait dans l’article L. 112-1 du code monétaire et financier qui énonce qu’« est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution
- [Indemnité d’occupation, TVA, valeur locative et taxe d’enlèvement des ordures ménagères](https://hsa-avocats.fr/indemnite-tva-valeur-taxe/) - Cass. 3ème civ., 13 décembre 2018, n° 17-28055 : Indemnité TVA valeur taxe 1- Quid de l’application de la TVA à l’indemnité d’occupation provisionnelle due par le locataire maintenu dans les lieux en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction à la suite La Cour de cassation
- [Cass. 3ème civ., 19 déc. 2019 n° 18-26162 : sur le débiteur du paiement de l'indemnité d'éviction en cas de nue-propriété](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-19-dec-2019-n-18-26162-sur-le-debiteur-du-paiement-de-lindemnite-deviction-en-cas-de-nue-propriete/) - L’indemnité d’éviction n’est due que par l’usufruitier et le nu-propriétaire ne peut être condamné in solidum au paiement avec lui. Cet arrêt est l’illustration de l’application de l’article 595 du code civil au statut des baux commerciaux. La haute juridiction casse un arrêt de la cour d’appel de Toulouse qui a décidé de condamner la
- [Cass. 3ème civ., 12 déc. 2019 n° 18-23339 : en l’état de révisions prévues annuellement, la convention des parties selon laquelle il convient de comparer l’indice de révision à l’indice de base fixe du premier trimestre 1997, antérieur de plus d’un an à la période de révision, crée une distorsion interdite par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier.](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-12-dec-2019-n-18-23339-en-letat-de-revisions-prevues-annuellement-la-convention-des-parties-selon-laquelle-il-convient-de-comparer-lindice-de-revision-a-l/) - Un bail du 30 août 2005 prévoyait que le loyer ferait l’objet d’une indexation annuelle le 1er octobre de chaque année. La valeur de l’indice de référence sera celle du premier trimestre 1997. La valeur de l’indice de révision sera celle de l’avant-dernier trimestre civil précédant la date de la révision. Or, à la suite
- [L’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail commercial](https://hsa-avocats.fr/lindemnite-deviction-en-cas-de-refus-de-renouvellement-du-bail-commercial/) - Le locataire d’un bail commercial qui exploite régulièrement un fonds de commerce dans un local pris à bail, a en principe droit au renouvellement de son bail à l’échéance de celui-ci. Il doit être régulièrement inscrit au RCS. Si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail, il doit à son locataire, lorsque celui-ci peut
- [L’indemnité d’éviction du bail commercial pour le locataire](https://hsa-avocats.fr/lindemnite-deviction-du-bail-commercial-pour-le-locataire/) - Locataire d’un local commercial, vous y avez développé votre activité, créé un fonds de commerce et constitué une clientèle. Le bail arrivant à son terme, le bailleur vous a délivré congé sans offre de renouvellement ou a refusé votre demande de renouvellement. Si vous êtes régulièrement inscrit auprès du registre du commerce et des sociétés
- [L’indemnité d’éviction pour le locataire d’un bail commercial : détermination de l’indemnité principale](https://hsa-avocats.fr/lindemnite-deviction-pour-le-locataire-dun-bail-commercial-determination-de-lindemnite-principale/) - L’indemnité principale correspond à la valeur du fonds de commerce Traditionnellement, il est opéré une distinction entre l’indemnité de déplacement et l’indemnité de remplacement. L’indemnité de remplacement est l’indemnité due au locataire lorsque l’éviction entraîne, en raison le plus souvent de l’impossibilité pour le preneur de se rétablir à proximité, la perte de la clientèle
- [L’indemnité d’éviction du bail commercial : la méthode usuelle d’évaluation du fonds de commerce est la méthode par le chiffre d’affaires](https://hsa-avocats.fr/lindemnite-deviction-du-bail-commercial-la-methode-usuelle-devaluation-du-fonds-de-commerce-est-la-methode-par-le-chiffre-daffaires/) - Cette méthode consiste à estimer la valeur du fonds sur la base d’un pourcentage du chiffre d’affaires moyen des 3 derniers exercices. En cas de baisse ou d’augmentation du chiffre d’affaires, celui-ci peut être pondéré. Le pourcentage à prendre en compte résulte de barèmes établis par la pratique et tiendra notamment compte : De la
- [Bail commercial l’indemnité d’éviction et les indemnités accessoires](https://hsa-avocats.fr/bail-commercial-lindemnite-deviction-et-les-indemnites-accessoires/) - Les indemnités accessoires correspondent aux frais et dépenses annexes que le locataire évincé va devoir exposer en vue de poursuivre son exploitation dans de nouveaux locaux Les indemnités accessoires généralement retenues sont : Les frais de remploi (frais d’agence pour acheter un droit au bail ou un fonds de commerce et les frais fiscaux à
- [L’indemnité d’éviction du bail commercial : évaluation de la valeur du droit au bail](https://hsa-avocats.fr/lindemnite-deviction-du-bail-commercial-evaluation-de-la-valeur-du-droit-au-bail/) - La valeur du droit au bail est évaluée sur la base d’un multiple de la différence entre le loyer de marché (appréciée par comparaison à des références de locations nouvelles) avec le loyer qui aurait été fixé par le Tribunal judiciaire si le bail avait fait l’objet d’un renouvellement (loyer plafonné ou déplafonné). Le cheminement
- [L’indemnité d’éviction du bail commercial due en cas de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur](https://hsa-avocats.fr/lindemnite-deviction-du-bail-commercial-due-en-cas-de-resiliation-du-bail-aux-torts-exclusifs-du-bailleur/) - Lorsque pour différents motifs, vous ne pouvez plus exploiter correctement dans vos locaux, une résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur peut être diligentée qui aurait pour conséquence d’ouvrir droit au versement d’une indemnité d’éviction destinée : À réparer le préjudice créé par la perte des locaux, À permettre de vous réinstaller dans de
- [Locataires hôteliers d’un bail commercial gardez vos accusés de réception !](https://hsa-avocats.fr/locataires-hoteliers-dun-bail-commercial-gardez-vos-accuses-de-reception/) - Locataires hôteliers, attention à notifier en RAR à votre bailleur avant le début de vos travaux un dossier complet et à conserver la preuve de cette notification à peine de rejet de l’abattement sur la valeur locative lors de votre renouvellement Le loyer du bail renouvelé est traditionnellement fixé au moyen de la « méthode
- [Bonne nouvelle pour le locataire d’un bail commercial depuis la Loi Pinel /ACTPE de 2014](https://hsa-avocats.fr/bonne-nouvelle-pour-le-locataire-dun-bail-commercial-depuis-la-loi-pinel-actpe-de-2014/) - La loi PINEL ou ACTPE de 2014 offre l’opportunité de renégocier en sa faveur des clauses du bail lors de son renouvellement. Grâce à la loi PINEL ou ACTPE, le renouvellement du bail est l’occasion de rebattre les cartes du jeu de la répartition des charges et obligations entre bailleur et locataire. Traditionnellement, le locataire
- [MARD - La conciliation - décret du 11 décembre 2019 (Loi 2018-2022 du 23 mars 2019)](https://hsa-avocats.fr/mard-la-conciliation-decret-du-11-decembre-2019-loi-2018-2022-du-23-mars-2019/) - Le décret du 11 décembre 2019 est un des décrets d’application de la loi du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice. Il entérine la fusion des Tribunaux de Grande Instance (TGI) avec les Tribunaux d’Instance (TI) et consacre les Tribunaux judiciaires. La représentation par avocat en matière de baux
- [Décret n°2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’action de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire](https://hsa-avocats.fr/decret-n2019-771-du-23-juillet-2019-relatif-aux-obligations-daction-de-reduction-de-la-consommation-denergie-finale-dans-les-batiments-a-usage-tertiaire-2/) - L’article L.111-10-3 du Code de la construction et de l’habitation, créé par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite « loi ELAN »), a créé deux nouvelles obligations à la charge des propriétaires et locataires de bâtiments : une obligation de réduire le niveau de consommation d’énergie du bâtiment une obligation pour les parties
- [MARD - Le décret du 11 décembre 2019 (Loi 2018-2022 du 23 mars 2019)](https://hsa-avocats.fr/mard-le-decret-du-11-decembre-2019-loi-2018-2022-du-23-mars-2019/) - Le décret du 11 décembre 2019 est un des décrets d’application de la loi du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice. Il entérine la fusion des Tribunaux de Grande Instance (TGI) avec les Tribunaux d’Instance (TI) et consacre les Tribunaux judiciaires. La représentation par avocat en matière de baux
- [MARD - La conciliation - décret du 11 décembre 2019 (Loi 2018-2022 du 23 mars 2019)](https://hsa-avocats.fr/mard-la-conciliation-decret-du-11-decembre-2019-loi-2018-2022-du-23-mars-2019-2/) - La conciliation est prévue aux articles 128 et suivants du Code de procédure civile. La conciliation peut intervenir hors de tout procès ou dans le cadre du procès. Le conciliateur tente d’aider les parties à arriver à un accord, qu’il soit nommé par une des parties (demandeur ou défenseur) ou que le juge lui délègue
- [MARD - La procédure participative - décret du 11 décembre 2019 (Loi 2018-2022 du 23 mars 2019)](https://hsa-avocats.fr/mard-la-procedure-participative-decret-du-11-decembre-2019-loi-2018-2022-du-23-mars-2019/) - La procédure participative assistée par avocat est une convention par laquelle des parties qui s’opposent, s’engagent, avant de saisir la justice, à œuvrer conjointement et de bonne foi à la résolution amiable de leur différend. Si la procédure amiable n’aboutit pas à un accord, les parties sont libres de porter leur différend devant la justice.
- [Cass. 3e civ., 19 décembre 2019, n° 18-23196 : sur la durée écoulée entre le point de départ du bail et la date de la première révision](https://hsa-avocats.fr/cass-3e-civ-19-decembre-2019-n-18-23196-sur-la-duree-ecoulee-entre-le-point-de-depart-du-bail-et-la-date-de-la-premiere-revision/) - Doit être cassé l’arrêt de la cour d’appel qui relève que si la durée écoulée entre le point de départ du bail et le 1er janvier 2006, date de la première révision s’est élevée à huit mois et vingt-cinq jours, alors que l’indexation est annuelle en fonction de la variation d’une année de l’indice du
- [Cass. 3ème civ., 24 octobre 2019, n° 18-20838 : le litige opposant un locataire à son bailleur concernant l’obligation d’adhésion obligatoire contenue dans le bail commercial à l’association des commerçants porte sur la validité et l’exécution de l’engagement contenu dans le bail commercial au regard du statut des baux commerciaux et relève de la compétence exclusive du tribunal de grande instance.](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-24-octobre-2019-n-18-20838-le-litige-opposant-un-locataire-a-son-bailleur-concernant-lobligation-dadhesion-obligatoire-contenue-dans-le-bail-commercial-a-l/) - L’arrêt qui avait été rendu par la cour d’appel de Paris (5 juin 2018, n° 17/19121, AJDI 2018, p. 714) qui avait décidé que, pour apprécier le respect du statut quant à la validité de l’obligation d’adhésion du preneur à l’association des commerçants du centre commercial, seul le TGI était compétent alors que l’association avait
- [Cass. 3ème civ., 24 octobre 2019, n° 18-20317 : le propriétaire qui demande au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire doit prouver la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de la mise en demeure.](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-24-octobre-2019-n-18-20317-le-proprietaire-qui-demande-au-juge-de-constater-lacquisition-de-la-clause-resolutoire-doit-prouver-la-persistance-de-linfraction/) - Dans la majorité des cas, les commandements visant la clause résolutoire sont délivrés pour défaut de paiement des loyers et il n’appartient pas au bailleur de rapporter la preuve, négative, qu’il n’a pas reçu paiement mais bien au preneur d’établir qu’il s’est acquitté dans le délai prévu à la mise en demeure, conformément à l’article
- [Spécial Grèves décembre 2019 : Locataires de bail commercial si vous avez des difficultés de paiement de votre loyer en raison des grèves vous avez des solutions](https://hsa-avocats.fr/special-greves-decembre-2019-locataires-de-bail-commercial-si-vous-avez-des-difficultes-de-paiement-de-votre-loyer-en-raison-des-greves-vous-avez-des-solutions/) - Une grève reconductible toutes les 24 heures est lancée par la RATP et la SNCF ce jeudi 5 décembre 2019. L'appel à la grève interprofessionnelle a été rejoint par les routiers, les Gilets Jaunes, Air France, les étudiants, les enseignants mais aussi les avocats et les syndicats de police. Le mouvement s'annonce massif et durable. N’hésitez pas
- [Refacturation de la taxe foncière – un revirement de jurisprudence ? Cass. civ. 3ème, 12 septembre 2019, n°18.18-018, inédit](https://hsa-avocats.fr/refacturation-de-la-taxe-fonciere-un-revirement-de-jurisprudence-cass-civ-3eme-12-septembre-2019-n18-18-018-inedit/) - Dans cet arrêt, la Cour de cassation retient que la refacturation de la taxe foncière au preneur de locaux commerciaux n’a pas à être expressément prévue dans le bail. Son obligation de la rembourser au bailleur se déduit de la clause générale mettant à sa charge tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués
- [Les indices du troisième trimestre 2018](https://hsa-avocats.fr/les-indices-du-troisieme-trimestre-2018-4/) - Les indices du troisième trimestre 2018 ont été publiés par l’INSEE aux informations rapides du 19 décembre 2018 L’ILC s’établit à 113,45 soit une hausse de 2,41% sur un an. L’ILAT s’établit à 112,74 soit une hausse de 2,16% sur un an après + 1,93% au trimestre précédent L’ICC s’établit à 1 733 soit une
- [Cass. 3ème civ., 20 juin 2019, n° 18-15914 : les charges sont dues si elles sont mentionnées au contrat sous réserve de celles qui ne peuvent être imputées au locataire à raison de l’article R. 145-35 du code de commerce](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-20-juin-2019-n-18-15914-les-charges-sont-dues-si-elles-sont-mentionnees-au-contrat-sous-reserve-de-celles-qui-ne-peuvent-etre-imputees-au-locataire-a-raison-de-larti/) - Si l’article R. 145-35 du code de commerce pris en application de l’article L. 145-40-2 du code de commerce fixe la liste des charges « non récupérables » sur le locataire, cela ne signifie pas que toutes les charges dont la récupération n’est pas interdite, sont récupérables sur le locataire. L’affaire objet de l’arrêt commenté concerne un
- [Cass. 3ème civ., 5 juin 2019, n° 18-14856 : le préjudice d’image du preneur à bail commercial](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-5-juin-2019-n-18-14856-le-prejudice-dimage-du-preneur-a-bail-commercial/) - L'arrêt rapporté ne concerne pas spécifiquement la matière des baux commerciaux mais pourrait inspirer le locataire d’un bail commercial victime des manquements de son bailleur à son obligation de délivrance. Le locataire empêché d’exploiter son fonds par la faute de son bailleur ne devrait pas limiter ses demandes indemnitaires contre son bailleur à la réparation
- [Les indices du premier trimestre 2019 sont publiés à la date du 21 juin 2019](https://hsa-avocats.fr/les-indices-du-premier-trimestre-2019-sont-publies-a-la-date-du-21-juin-2019-2/) - Indice des loyers commerciaux : 114,64 soit une progression annuelle de 2,48 % Indice des loyers d’activités tertiaires : 113,30 soit une variation annuelle de 2,18 % Indice du coût de la construction : 1728 soit une augmentation de 3,41 % sur an
- [Les taux de l’intérêt légal sont fixes pour le 2e semestre 2019](https://hsa-avocats.fr/les-taux-de-linteret-legal-sont-fixes-pour-le-2e-semestre-2019/) - L’arrêté du 26 juin 2019 fixe les taux de l’intérêt légal, pour les créances des personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels d’une part, et pour tous les autres cas, d’autre part, selon les modalités de calcul définies à l’article D.313-1-A du code monétaire et financier. Pour le deuxième semestre 2019, le taux de
- [Au quatrième trimestre 2018, l’indice du coût de la construction (ICC) augmente de 2,2% sur un an](https://hsa-avocats.fr/au-quatrieme-trimestre-2018-lindice-du-cout-de-la-construction-icc-augmente-de-22-sur-un-an/) - Selon la loi 2014-626 du 18 juin 2014 (article 9) qui modifie l’article L145-34 du Code de commerce, deux indices peuvent être utilisés pour la révision des baux commerciaux : L’indice des loyers commerciaux pour les activités commerciales et artisanales ; L’indice des loyers des activités tertiaires pour les activités autres que commerciales et artisanales. L’ICC ne
- [Au quatrième trimestre 2018, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) croît de 2,2% sur un an](https://hsa-avocats.fr/au-quatrieme-trimestre-2018-lindice-des-loyers-des-activites-tertiaires-ilat-croit-de-22-sur-un-an/) - L’article 63 de la loi du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit (Loi 2011-525) instaure l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Le décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011 définit les activités concernées ainsi que les modalités de calcul et de publication de cet indice. Selon la loi 2014-626
- [Au quatrième trimestre 2018, l’indice des loyers commerciaux (ILC) est en hausse de 2,5% sur un an](https://hsa-avocats.fr/au-quatrieme-trimestre-2018-lindice-des-loyers-commerciaux-ilc-est-en-hausse-de-25-sur-un-an/) - L’article 47 de la loi de modernisation de l’économise (n°2008-776) du 4 août 2008 instaure l’indice des loyers commerciaux (ILC). Le décret n°2008-1139 du 4 novembre 2008 définit les activités concernées ainsi que les modalités de calcul et de publication de cet indice. Selon la loi 2014-626 du 18 juin 2014 (article 9) qui modifie
- [Clause résolutoire : la mise en demeure par LRAR ne peut pas remplacer l’acte extrajudiciaire](https://hsa-avocats.fr/clause-resolutoire-la-mise-en-demeure-par-lrar-ne-peut-pas-remplacer-lacte-extrajudiciaire/) - Cass. civ. 3ème, 21 décembre 2017, n°16-10.583, 11 janvier 2018 La clause résolutoire d’un bail commercial ne peut être mise en œuvre que par l’envoi d’un commandement délivré par huissier, une lettre même RAR ne suffit pas et toute clause contraire est réputée non-écrite. Par acte du 9 juin 2000, une société a donné à
- [Cass. 3ème civ.. 11 avril 2019, n° 18-13668 : la modification notable de la destination contractuelle ne s’apprécie pas en tenant compte uniquement de la conservation de l’activité principale.](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-11-avril-2019-n-18-13668-la-modification-notable-de-la-destination-contractuelle-ne-sapprecie-pas-en-tenant-compte-uniquement-de-la-conservation-de-lactivit/) - La cour d’appel avait décidé que l’adjonction d’une activité d’esthétique consistant dans la pose de vernis à ongles et soins hydratants du visage ne constitue pas une modification notable de la destination des lieux dans la mesure où l’activité principale de la société locataire continuait d’être exercée dans les locaux. L’arrêt est cassé de manière
- [Cass. 3ème civ. 11 avril 2019, n° 18-12076 : en l’absence d’obligations particulières, le bailleur n’est pas tenu de garantir la commercialité de la galerie marchande.](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-11-avril-2019-n-18-12076-en-labsence-dobligations-particulieres-le-bailleur-nest-pas-tenu-de-garantir-la-commercialite-de-la-galerie-marchande/) - Le bailleur avait donné congé à son locataire avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction puis a assigné son locataire en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Celui-ci a sollicité reconventionnellement le paiement de l’indemnité d’éviction. La cour d’appel a débouté le locataire. Dans le pourvoi dont la Cour de cassation
- [Cass. 3ème civ., 11 avril 2019, n° 18-14252 : le loyer à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé est le loyer initial, nonobstant son évolution en cours de bail. La fixation judiciaire du loyer révisé en cours de contrat, intervenue en application des dispositions légales, ne constitue pas une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement lors du renouvellement.](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-11-avril-2019-n-18-14252-le-loyer-a-prendre-en-consideration-pour-la-fixation-du-prix-du-bail-renouvele-est-le-loyer-initial-nonobstant-son-evolution-en-cours-de-bail-la-fi/) - Cet arrêt considéré comme important, puisqu’il est publié sur le site de la Cour de cassation reprend des solutions de principe bien établies par de précédents arrêts de la Haute juridiction. La société propriétaire avait sollicité de sa locataire, la révision triennale du loyer pour le voir fixer à la valeur locative. En réaction, la
- [Le Décret n° 2019-315 fixant le périmètre du territoire de la ville de Paris sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique est entré en vigueur le 14 avril 2019.](https://hsa-avocats.fr/le-decret-n-2019-315-fixant-le-perimetre-du-territoire-de-la-ville-de-paris-sur-lequel-est-mis-en-place-le-dispositif-dencadrement-des-loyers-prevu-a-larticle-140-de-la-loi-n-2018-1021/) - Ce décret met en place sur le territoire de la ville de Paris le dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 du loi du 23 novembre 2018. Il a été pris en application de la délibération du conseil de Paris du 11 décembre 2018. Le préfet doit fixer par arrêté, pour chaque année, un
- [Cass. Civ. 3ème, 11 avril 2019, n°18-14.252, FS-P+B+I](https://hsa-avocats.fr/cass-civ-3eme-11-avril-2019-n18-14-252-fs-pbi/) - La fixation judiciaire du loyer au terme d’une révision légale ne constitue par une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Lors du renouvellement du bail, l’une ou l’autre des parties peut solliciter la fixation du loyer à un certain montant. Si le montant du loyer peut
- [Cass. Civ. 3ème, 11 avril 2019, n°18-13.061, FS-P+B+I](https://hsa-avocats.fr/cass-civ-3eme-11-avril-2019-n18-13-061-fs-pbi/) - Si le Tribunal de Grande Instance et le Juge des loyers commerciaux possèdent au terme du Code de l’organisation judiciaire une compétence exclusive pour connaître de l’application du statut des baux commerciaux et de la fixation du loyer renouvelé, l’exécution d’un protocole d’accord transactionnel concernant la rupture conventionnelle d’un bail n’entre pas dans le champ
- [Cass. 3ème civ.14 mars 2019, n° 18-13221](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-14-mars-2019-n-18-13221/) - Les travaux d’amélioration du preneur constituent un motif de déplafonnement lors du deuxième renouvellement du bail dès lors qu’il n’existe pas dans le contrat de clauses différant l’accession en fin de jouissance, c'est-à-dire faisant obstacle à toute accession au profit du bailleur en cours de contrat, de telle sorte que ce dernier ne peut alors
- [Cass. 3ème civ. 7 février 2019, n° 17-31229 : Les dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008, relatives à la date pour laquelle le congé doit être donné, n’ont vocation à s’appliquer qu’en cas de tacite prorogation du bail et non à l’occasion d’un congé donné en fin de période triennale.](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-7-fevrier-2019-n-17-31229-les-dispositions-de-larticle-l-145-9-du-code-de-commerce-dans-sa-redaction-issue-de-la-loi-du-4-aout-2008-relatives-a-la-date-pour-laquell/) - Un preneur, titulaire d’un bail commençant à courir le 19 février 2007 a, par acte d’huissier de justice (alors obligatoire) donné congé pour la « première échéance triennale » le 31 mars 2010. Le congé, délivré par acte du 10 septembre 2009 était tardif pour l’échéance triennale du 18 février 2010. Le bailleur a assigné en paiement
- [Cass. 3ème civ. 7 février 2019, n° 17-13443 : Le juge saisi d’une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ne peut pas modifier l’objet du litige et constater que les conditions de la clause résolutoire sont réunies](https://hsa-avocats.fr/cass-3eme-civ-7-fevrier-2019-n-17-13443-le-juge-saisi-dune-demande-de-resiliation-du-bail-pour-defaut-de-paiement-des-loyers-ne-peut-pas-modifier-lobjet-du-litige-et-const/) - L’action en résiliation judiciaire et la mise en œuvre de la clause résolutoire ont tous les deux pour objet la rupture du contrat. La mise en œuvre de la clause résolutoire nécessite une mise en demeure préalable et l’expiration d’un délai au-delà duquel la persistance de l’infraction doit être établie. La résiliation judiciaire ne nécessite
- [Droit à réparation du trouble commercial ayant cessé](https://hsa-avocats.fr/droit-a-reparation-du-trouble-commercial-ayant-cesse/) - Cass 3ème civile, 14 janvier 2016 n°14-19092 FS-P+B La condamnation d’un bailleur à exécuter des travaux sur des parties communes afin de mettre fin à un trouble de jouissance ne prive pas le preneur de son droit à demander la réparation du trouble de jouissance subit jusqu’à l’exécution de ces travaux. https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000031863720&fastReqId=2222253&fastPos=1
- [Modalités du congé et bénéfice du statut des baux commerciaux](https://hsa-avocats.fr/modalites-du-conge-et-benefice-du-statut-des-baux-commerciaux/) - Cass 3ème civile, 17 mars 2016 n°14-24748 FS-P+B La conclusion d’un sous-bail d’une durée inférieure à celle du bail commercial initial n’emporte pas renonciation de l’une ou l’autre des parties aux dispositions du statut des baux commerciaux. A défaut de renonciation au statut et dès lors que le statut des baux commerciaux impose que la
- [L’immatriculation au RCS doit porter sur la réelle activité](https://hsa-avocats.fr/limmatriculation-au-rcs-doit-porter-sur-la-reelle-activite/) - Cass 3ème civile, 22 septembre 2016, n°15-18456 F-P+B Faute d’encourir la dénégation de son droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, le preneur doit être immatriculé au RCS au titre de l’activité qu’il exerce réellement dans les lieux loués. La dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d’immatriculation n’a
- [Le congé ne vaut pas renonciation](https://hsa-avocats.fr/le-conge-ne-vaut-pas-renonciation/) - Cass. 3ème civile, 6 octobre 2016, n°15-12606 FS-P+B Le congé adressé par le preneur pour la fin d’une période triennale en marge d’une procédure de fixation de loyer du bail renouvelé ne vaut pas option de celui-ci pour le non-renouvellement du bail commercial. Le délai d’option ouvert aux parties suite à la fixation du montant
- [Le loyer binaire ne fait pas obstacle à une fixation du loyer par le juge lors du renouvellement](https://hsa-avocats.fr/le-loyer-binaire-ne-fait-pas-obstacle-a-une-fixation-du-loyer-par-le-juge-lors-du-renouvellement/) - Cass. 3ème civile, 3 novembre 2016, n°15-16826 FS-P+B+R+I La stipulation selon laquelle le loyer d'un bail commercial est composé d'un loyer minimum et d'un loyer calculé sur la base du chiffre d‘affaires du preneur n'interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum
- [Révision et dernière fixation du prix par les parties](https://hsa-avocats.fr/revision-et-derniere-fixation-du-prix-par-les-parties/) - Cass. 3ème civile, 15 décembre 2016, n°15-23069 FS-P+B En présence d’une clause d’indexation dans le contrat de bail, chaque partie peut solliciter la révision du loyer en application de l’article L.145-39 lorsque celui-ci varie par le jeu de la clause d’indexation de plus d’un quart par rapport au loyer précédemment fixé par les parties dans
- [Les conditions d’exercice de la révision triennale](https://hsa-avocats.fr/les-conditions-dexercice-de-la-revision-triennale/) - Cass. 3ème civile, 26 janvier 2017, n°16-10304 FS-P+B L’exercice de la révision triennale légale suppose la notification d’une demande de révision préalablement à toute procédure et surtout préalablement à l’envoi d’un mémoire en demande. La demande de révision notifiée postérieurement au mémoire en demande est par conséquent irrecevable. https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000033944223&fastReqId=1259578477&fastPos=1
- [Sur l’applicabilité immédiate de l’art L145-7-1 Code du Commerce](https://hsa-avocats.fr/sur-lapplicabilite-immediate-de-lart-l145-7-1-code-du-commerce/) - Cass. 3ème civile, 9 février 2017, n°16-10350 FS-P+B+I L’article L.145-7-1 du Code de commerce qui prévoit que « Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du code du tourisme sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période
- [Sur la renonciation au droit de fixation du loyer à la valeur locative](https://hsa-avocats.fr/sur-la-renonciation-au-droit-de-fixation-du-loyer-a-la-valeur-locative/) - Cass. 3ème civile, 30 mars 2017, n°16-13914 FS-P+B La renonciation du preneur au droit qu’il tire de l’article L.145-39 de faire fixer le loyer à la valeur locative en cas de variation du loyer de plus du quart par application de la clause d’échelle mobile insérée au contrat ne peut intervenir qu’une fois le droit
- [Sur le bénéfice de la clause résolutoire](https://hsa-avocats.fr/sur-le-benefice-de-la-clause-resolutoire/) - Cass. 3ème, 27 avril 2017, n°16-13625 FS-P+B+I La clause résolutoire stipulée au profit du seul bailleur ne peut être invoquée par le locataire. Le locataire qui, poursuivit en paiement d’une provision à valoir sur les loyers du après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, ne peut par conséquent demander au Juge de
- [Le sort  du bail dérogatoire continué](https://hsa-avocats.fr/le-sort-du-bail-derogatoire-continue/) - Cass. 3ème, 8 juin 2017, n°16-24045 FS-P+B+I Si le preneur d’un bail dérogatoire reste et est laissé en possession des lieux à l’expiration du bail, quel que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000034903589&fastReqId=1801861408&fastPos=1
- [Formalités du commandement de payer au cours d’une procédure collective](https://hsa-avocats.fr/formalites-du-commandement-de-payer-au-cours-dune-procedure-collective/) - Cass. 3ème civile, 15 novembre 2017 n°16-13219 F-P+B Aucune disposition légale n’impose au bailleur de notifier au mandataire judiciaire un commandement de payer visant des loyers échus après le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du preneur. Le bailleur peut par conséquent valablement adresser le commandement de payer au seul locataire, même si celui-ci a été
- [Sur la dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux](https://hsa-avocats.fr/sur-la-denegation-du-droit-au-benefice-du-statut-des-baux-commerciaux/) - Cass. 3ème civile, 7 septembre 2017, n°16-15012 FS-P+B+R+I Le bailleur qui donne congé avec offre de renouvellement, puis usant de son droit d’option, se rétracte en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction peut toujours « dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation
- [Conditions du maintien dans les lieux après le congé](https://hsa-avocats.fr/conditions-du-maintien-dans-les-lieux-apres-le-conge/) - Cass. 3ème civile, 5 octobre 2017 n°16-21977 F-D La faute du preneur, qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, peut être sanctionnée par la résiliation du bail et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité, peu important que
- [Survie de la clause de solidarité  après la procédure collective](https://hsa-avocats.fr/survie-de-la-clause-de-solidarite-apres-la-procedure-collective/) - Cass. 3ème civile, 15 novembre 2017 n°16-19131 F-P+B L’article L.622-15 du Code de commerce qui prévoit qu’ « en cas de cession du bail, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite » n’est applicable qu’aux cessions intervenant au cours d’une procédure collective. Les clauses de solidarité prévues dans le
- [Absence de transmission des obligations pécuniaires antérieures à la cession de fonds](https://hsa-avocats.fr/absence-de-transmission-des-obligations-pecuniaires-anterieures-a-la-cession-de-fonds/) - Cass. 3ème civile, 30 novembre 2017 n°16-23498 FP-P+B+I Sauf stipulation contraire prévue dans l’acte de vente, la dette de loyer échue avant la cession de bail n’est pas transmise au cessionnaire. Il en est de même concernant l’obligation de remise en état des lieux loués lorsque le cessionnaire est le bailleur. En effet, la cession
- [Sur l’indemnisation du trouble commercial lors de l’éviction](https://hsa-avocats.fr/sur-lindemnisation-du-trouble-commercial-lors-de-leviction/) - Cass. 3ème civile, 7 décembre 2017, n°15-12578 Le cessionnaire d’un fonds de commerce a droit à la réparation du trouble commercial que lui cause le refus de renouvellement du bail quand bien même il aurait fait l’acquisition du fonds postérieurement à la délivrance du congé refusant le renouvellement.
- [Une LRAR ne vaut pas commandement de payer](https://hsa-avocats.fr/une-lrar-ne-vaut-pas-commandement-de-payer/) - Cass. 3ème civile, 21 décembre 2017, n°16-10583 FS P+B+I Le commandement prévu à l’article L.145-41 du Code de commerce, permettant la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire. Si l’article 1225 du code civil n’exige pas que la mise en demeure doive
- [Formation du contrat de bail commercial](https://hsa-avocats.fr/bonjour-tout-le-monde/) - 3ème civ. 20 oct. 2016 n°15-18104 La formation du contrat de bail peut résulter d’un simple échange de mails lorsqu’il y a eu rencontre de volontés des parties sur les conditions essentielles du bail ( loyer, destination des lieux, durée et point de départ).
- [La révision du loyer](https://hsa-avocats.fr/commentaire-4/) - 3ème civ. 30 mars 2017 n°16-13914 (Publié au Bulletin) Le bail comportait une clause en vertu de laquelle le Preneur renonçait à faire fixer judiciairement le loyer indexé à une somme inférieure au loyer contractuel même dans le cas où la valeur locative se révèlerait inférieure au loyer contractuel.
- [Le refus du renouvellement](https://hsa-avocats.fr/commentaire-7/) - 3ème civ. 12 janvier 2017 n°15-25939 En matière de frais de réinstallation, la charge de la preuve pèse sur le bailleur, à qui il appartient, éventuellement, de démontrer que le fonds ne sera pas transféré (idem 3ème civ. 21 mars 2007, n°06-10780). Dans le même sens : voir 3ème civ. 17 novembre 2016 n°15-19741.
- [Obligations du bailleur en centre commercial](https://hsa-avocats.fr/obligations-du-bailleur-en-centre-commercial/) - CA Paris, 7 juin 2016 n°15/21233 La commercialité du Centre est une obligation de moyens, remplie par le bailleur qui a effectué une rénovation complète du Centre. Le preneur qui n’a pas été empêché d’exploiter son local ne peut soulever d’exception d’inexécution pour échapper au paiement de ses loyers et charges. CA Versailles 12ème Chambre
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- [Obligation de délivrance du bailleur](https://hsa-avocats.fr/commentaire-2/) - 3ème civ. 2 mars 2017 n°15-11419 et 15-25136 (publié au Bulletin) Un bail commercial avait été consenti par une SCI à usage de restaurant, mais une partie des bâtiments donnés en location était édifiée sur un terrain appartenant à EDF, occupé par la SCI bailleresse en vertu d’une convention d’occupation du domaine public. Dès lors
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