Arrêt de la Cour de cassation du 10 octobre 2024 : Exception d’inexécution et dispense de loyer en droit des baux commerciaux
La Cour de cassation a rendu un arrêt important le 10 octobre 2024 (n° 22-24395) concernant l’exception d’inexécution et la dispense de paiement des loyers en matière de baux commerciaux
Cette décision réaffirme la position constante de la Cour sur ce sujet.
Points clés de l’arrêt
Le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution et demander une dispense totale de loyer qu’en cas d’impossibilité absolue d’exploiter et d’occuper les lieux
La simple vétusté de l’immeuble ne suffit pas à justifier un non-paiement total du loyer si le locataire peut continuer son activité.
La Cour rappelle que l’impossibilité totale d’utiliser les locaux « conformément à la destination du bail » est nécessaire pour justifier une exonération complète de loyer.
Contexte de l’affaire
Le locataire avait demandé une dispense intégrale de paiement de plusieurs échéances de loyer en raison de l’état de l’immeuble
La Cour d’appel de Rennes avait condamné le locataire à payer les loyers et charges impayés.
Le locataire s’est pourvu en cassation, arguant qu’il pouvait s’abstenir de payer les loyers si le bailleur manquait à ses obligations, même sans impossibilité totale d’exploitation.
Décision de la Cour de cassation
La Cour a rejeté le pourvoi, confirmant ainsi sa jurisprudence constante
Elle a considéré que :
Le locataire avait pu exploiter et occuper les locaux malgré la vétusté constatée
La demande portait sur une dispense intégrale de loyer et non sur une simple réduction.
L’exception d’inexécution ne pouvait donc pas être invoquée dans ces circonstance
Implications pour les bailleurs et locataires
Vous êtes locataire :
Si vous constatez des défauts ou des manquements dans l’entretien des locaux loués, il est essentiel de distinguer entre :
Une impossibilité totale de jouir des lieux, qui peut justifier une suspension des loyers.
Une jouissance partielle troublée, qui peut donner lieu à une demande de réduction de loyer ou de dommages et intérêts.
Vous êtes bailleur :
Cet arrêt rappelle que l’obligation du locataire de payer les loyers ne peut être suspendue que si les locaux sont totalement inutilisables.
Vous pouvez consulter la décision complète sur le site de la Cour de cassation via ce lien : Cass. 3ème civ., 10 octobre 2024, n° 22-24395.
N’hésitez pas à nous contacter pour toute question relative à vos droits ou obligations dans le cadre de votre bail commercial. Chez HSA Avocats, nous sommes à vos côtés pour vous accompagner et défendre au mieux vos intérêts.
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate spécialisée en baux commerciaux
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