Indemnité d’occupation, TVA, valeur locative et taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Cass. 3ème civ., 13 décembre 2018, n°
17-28055 : Indemnité TVA valeur taxe
1- Quid de l’application de la
TVA à l’
indemnité d’occupation provisionnelle due par le locataire maintenu dans les lieux en application de l’article
L. 145-28 du Code de commerce dans l’attente du paiement de l’
indemnité d’éviction à la suite
La Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir relevé que le bail stipulait que le loyer serait majoré de la TVA et retenu que le maintien dans les lieux du Locataire du
bail commercial jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction s’opérait aux clauses et conditions du bail expiré, de sorte que la Cour d’appel a exactement déduit que le Locataire ne pouvait s’exonérer du paiement de la TVA due sur cette indemnité.
C’est la règle l’article L. 145-28 du Code de commerce selon laquelle le maintien dans les lieux s’opère aux conditions et clauses du contrat expiré.
2- le principe de la fixation de l’indemnité à la
valeur locative et sa date d’application
L’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence est cassé, la Cour de cassation énonçant que « l’indemnité d’occupation, qui est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, doit, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux ».
La substitution de plein droit de l’
indemnité d’occupation au loyer de manière rétroactive à la date d’effet du congé a déjà été jugée par la Cour de cassation (Cass. 3ème civ., 11 fév. 2016, n° 14-28091).
Dans le présent arrêt, la Cour de cassation ajoute qu’à la différence de l’article L. 145-11 du code de commerce, relatif au point de départ du prix du bail renouvelé, le point de départ de l’indemnité d’occupation ne dépend pas de la demande du bailleur.
3- La Cour de cassation maintient sa jurisprudence sur le caractère exclusivement contractuel de l’obligation au remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères : la cour d’appel en condamnant la locataire au remboursement de la TEOM a violé l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, après avoir constaté que les baux ne contenaient aucune stipulation spécifique visant expressément cette taxe, bien qu’il s’agisse d’un service dont profite le locataire (Cass. 3ème civ., 13 juin 2012, n° 11-17114, AJDI 2012, p. 37, obs. J.-P. Blatter) et alors que, au contraire, elle est expressément visée au titre des charges récupérables en matière de bail d’habitation par le décret numéro 87-713 du 26 août 1987.
Virginie Heber-Suffrin
