Des modifications des caractéristiques du local commercial à l’initiative du locataire, entrainent-elles un déplafonnement du loyer lors du renouvellement ?
En application de l’article L. 145-34 du code de commerce, le prix du bail commercial renouvelé doit être plafonné, sauf exceptions prévues par la loi et à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce.
Les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 sont les suivants :
– Les caractéristiques du local considéré,
-La destination des lieux,
-Les obligations respectives des parties,
-Les facteurs locaux de commercialité.
En cas de modification notable de l’un seulement ou de plusieurs de ces éléments, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans plafonnement dès le premier renouvellement du bail.
Il en est ainsi en cas de modification des caractéristiques des lieux loués à l’initiative du locataire.
Mais l’article R. 145-8 alinéa 1 du même code prévoit que : « Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ».
Cette rédaction implique que, sauf si elles ont été prises en charge directement ou indirectement par le bailleur, les améliorations effectuées au cours du bail expiré par le locataire constitueront un motif de déplafonnement non à l’occasion du premier renouvellement mais à l’occasion du deuxième (Cass. 3ème civ., 8 janv. 1997,n° 95-12685 ; Cass. 3ème civ., 24 nov. 1999).
Dans un arrêt du 14 mars 2019 (n° 18-13221) la troisième chambre de la Cour de cassation a jugé que : « Si les travaux d’amélioration financés par le preneur deviennent par l’effet de l’accession la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer ».
Il s’agit d’une clause d’accession en fin de jouissance.
Dans cette hypothèse les travaux d’amélioration réalisés dans les lieux par le locataire ne peuvent jamais être pris en considération pour constituer un motif de déplafonnement et un élément de détermination de la valeur locative.
La règle peut être formulée comme suit :
-Les modifications des caractéristiques des locaux entraînent le déplafonnement à l’occasion du premier renouvellement qui leur fait suite,
-Les améliorations apportées aux lieux loués ne peuvent entraîner le déplafonnement qu’à l’occasion du deuxième renouvellement qui leur fait suite. A la condition que le bailleur ne les ait pas financées directement ou indirectement et qu’il existe une clause d’accession en fin de bail. A défaut, le faute le bailleur ne pourra pas s’en prévaloir.
La jurisprudence est diverse :
– en faveur de la qualification de travaux d’amélioration : CA Paris, ch. 5-3, 26 janv. 2011, n° 09/11868 ;
– en faveur de la qualification de travaux de modification : CA Paris, 16ème ch. B, 2 fév. 2001, n° 1999/09810, AJDI 2001, p. 339).
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L’équipe HSA avocats est à votre disposition pour vous assister.
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en baux commerciaux
Transactions sur locaux commerciaux
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