Déplafonnement Du Loyer Et Facteurs Locaux De Commercialité Précision Cassation 18 Septembre 2025 N° 24-13.288
Le contexte : le déplafonnement du loyer au renouvellement du bail commercial
Lors du renouvellement d’un bail commercial, le principe est celui du plafonnement du loyer. Le nouveau loyer ne peut excéder la variation de l’indice légal (ILC ou ILAT) depuis le précédent bail.
Ce plafonnement, prévu à l’article L. 145-34 du Code de commerce, vise à protéger le locataire contre une augmentation excessive du loyer.
Toutefois, ce principe connaît des exceptions. Notamment en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, telle que définie par l’article R. 145-6 du Code de commerce. Ces facteurs tiennent compte de l’importance de la ville, du quartier, de la rue, de la répartition des activités commerciales ou encore des moyens de transport et de l’attractivité du secteur.
Les faits et la décision de la Cour de cassation
Dans l’affaire jugée le 18 septembre 2025, la Cour de cassation a confirmé le déplafonnement du loyer d’un bail renouvelé. Elle a retenu qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité pouvait justifier le déplafonnement même si son effet favorable sur l’activité du locataire n’était pas encore démontré.
En l’espèce, l’expert avait constaté une évolution significative de l’environnement commercial. A savoir, développement démographique, hausse de la fréquentation touristique, amélioration de la desserte routière et augmentation des flux de véhicules. Ces éléments ont été considérés comme de nature à favoriser l’activité commerciale exercée.
La Haute juridiction en déduit que le déplafonnement peut être prononcé. Dès lors que la modification des facteurs locaux est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exploité,. Sans qu’il soit nécessaire d’en prouver l’effet concret sur le chiffre d’affaires du locataire.
Un infléchissement de jurisprudence : de l’effet constaté à l’effet potentiel
Par cette décision, la Cour de cassation consacre une approche in abstracto de la notion de modification des facteurs locaux de commercialité. Jusqu’à présent, certaines juridictions exigeaient la démonstration d’un effet réel sur le commerce. Désormais, il suffit que la modification soit susceptible d’influencer favorablement l’activité exercée. Cela facilite le recours au déplafonnement pour les bailleurs.
Cette évolution renforce le rôle de l’expertise immobilière, appelée à apprécier les évolutions de l’environnement local (flux de clientèle, attractivité du quartier, ouverture de nouveaux commerces ou équipements publics, modifications des voies de circulation ou des transports en commun).
Conséquences pratiques pour les bailleurs et les locataires
Pour les bailleurs : l’arrêt leur permet d’invoquer plus aisément un déplafonnement lors du renouvellement du bail, dès lors que des changements objectifs dans le voisinage rendent l’emplacement plus attractif pour l’activité exercée.
Pour les locataires : la vigilance s’impose. Même si leur commerce n’a pas encore profité de ces évolutions, ils peuvent se voir appliquer un déplafonnement dès lors que les facteurs locaux sont jugés plus favorables. Il est donc essentiel, au moment du renouvellement, d’examiner l’évolution du quartier et d’en mesurer l’impact sur la valeur locative.
En résumé
La Cour de cassation assouplit l’interprétation de la modification des facteurs locaux de commercialité. Le déplafonnement du loyer peut désormais être admis sur la seule base d’une évolution favorable de l’environnement du commerce, sans qu’il soit nécessaire d’en prouver l’incidence directe sur les résultats du locataire.
Cet arrêt constitue un tournant important dans le contentieux des loyers commerciaux, et confirme l’importance d’une analyse fine des facteurs de commercialité lors de tout renouvellement de bail.
Pour toute question relative au déplafonnement du loyer ou à la fixation de la valeur locative, notre cabinet vous accompagne dans la négociation, la réévaluation et le contentieux du bail commercial.
Si vous souhaitez lire l’Arrêt : Cour de cassation, 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate spécialisée en baux commerciaux
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