Déplafonnement du loyer et facteurs locaux de commercialité – Cass. 18 sept. 2025
Cass. 3ème civ., 18 septembre 2025, n° 24-13288
La modification notable des facteurs locaux de commercialité doit être retenue comme un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire sans pour autant qu’il soit nécessaire qu’elle ait eu effectivement une incidence favorable sur ce commerce.
L’arrêt vise l’article L. 145-34 et l’article R.145-6 du code de commerce.
L’article L. 145-34 énonce que « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux premièrement au quatrièmement de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publié par l’INSEE ».
Parmi les éléments mentionnés aux premièrement à quatrièmement de l’article L. 145-33 figure : 4- les facteurs locaux de commercialité.
L’article R. 145-6 en donne la définition suivante
« Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».
Les juridictions retiennent fréquemment un rayon de trois cents à quatre cents mètres pour rechercher cette éventuelle modification notable.
Le commerce considéré doit s’entendre, notamment en cas d’activités multiples autorisées par le bail, du seul commerce effectivement exercé par le locataire et non de l’ensemble des activités qu’il est autorisé à exercer (Cass. 3ème civ., 8 janvier 1997, n° 94‑21483 ; Cass. 3ème civ., 16 juillet 1998, n° 96‑13772).
Toute modification notable des facteurs locaux de commercialité, quel en soit le sens, est-elle de nature à entraîner le déplafonnement, c’est-à-dire la fixation du loyer à la valeur locative ?
Dans un arrêt du 14 septembre 2011: « Qu’en statuant ainsi, alors qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur… » (Cass. 3ème civ., 14 septembre 2011, n° 10-30825).
Il suffit que la modification notable des facteurs locaux de commercialité puisse avoir un effet favorable sur l’activité exercée pour que le déplafonnement soit acquis, sans pour autant que cette incidence soit effectivement mesurable dans l’activité du locataire
L’arrêt du 18 septembre 2025 apporte expressément cette précision.
Il n’est pas nécessaire d’établir la preuve de l’incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux pour que le déplafonnement soit retenu dès lors que la modification notable est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire.
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate spécialisée en baux commerciaux
HSA AVOCATS
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