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Bail commercial et révision triennale

La révision triennale étant un mécanisme légal de révision du loyer d’un bail commercial, il est d’ordre public et il n’est pas possible de s’y opposer.

Ce mécanisme reste toutefois strictement encadré.

Ainsi et sauf si le locataire peut rapporter la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné à elle seule une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer révisé doit en principe correspondre à la valeur locative des lieux loués, dans la limite du plafonnement et sans pouvoir, depuis la loi “Murcef” du 11 décembre 2001, être inférieur au montant du loyer en cours.

En l’absence de preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux correspondant à celle exigé par les textes, le loyer du bail révisé est fixé au loyer plafond.

Contrairement à la modification des facteurs locaux de commercialité pouvant être invoquée à l’occasion de la fixation du loyer du bail renouvelé, la fixation à la valeur locative du loyer révisé requiert une modification matérielle des facteurs locaux qui a, à elle seule, entraîné la variation de plus de 10% de la valeur locative.

Il s’en déduit plusieurs éléments importants :

  • des modifications d’ordres juridiques ne suffisent pas à remplir cette condition,
  • les conséquences des facteurs locaux de commercialité dont la modification matérielle est invoquée doivent être appréciés au regard de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’environnement dans lequel se trouve l’immeuble loué, comme, par exemple, le quartier et les infrastructures (article R.145-6 du Code de commerce ; Cass. civ. 3, 27 janvier 1999, n° 94-19.002, publié, n° 21),
  • Selon des décisions anciennes, la variation de la valeur locative de plus de 10% ne peut en outre résulter de la seule comparaison entre le prix plafond et la valeur estimée par un expert au jour de la révision. Elle ne peut que résulter de la comparaison entre la valeur locative à l’origine du bail et la valeur locative au jour de la révision, le loyer fixé à l’origine du bail ne correspondant pas nécessairement à la valeur des locaux (CA Paris, 16, A, 8 novembre 1994, n° 93/5063 ; CA Paris, 16, A, 6 mai 1998, n° 96/07049)

Enfin, la charge de la preuve de la modification incombe au demandeur et le juge n’est pas tenu d’ordonner une expertise visant à démontrer une modification des facteurs locaux de commercialité, dans le cadre d’une procédure en révision dès lors que les parties n’apportent aucune justification à ce sujet. (Cass. civ. 3, 22 janvier 1997, n° 94-21.352)

En conséquence, il reste difficile pour un locataire de rapporter la preuve de la modification exigée en vue d’obtenir une fixation du loyer à un montant inférieur au loyer plafond.

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Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en baux commerciaux


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