Les arrêts essentiels de la Cour de cassation de décembre 2025
Les arrêts essentiels de la Cour de cassation de décembre 2025 pour clore cette année 2025 particulièrement riche.
– la règle du plafonnement est inapplicable aux baux portant sur des locaux monovalent, que sont les locaux qu’il n’est pas possible d’affecter à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses (s’agissant ici d’un garage/contrôle technique/station-service, et peu important que les travaux de dépollution soient à la charge du preneur ou du bailleur) ( Civ 3ème 18 déc. 2025, n°24-15.417)
– pour établir si les locaux loués sont à usage exclusif de bureau, il convient de se référer, non pas à l’activité effectivement exercée par le locataire, mais à l’usage prévu par le bail. La destination étant «activités libérales soit assurances, crédit banques, médecins, dentistes et autres professions libérales » ne consacre pas un usage exclusif de bureaux dès lors que « de nombreuses professions libérales ne se limitaient pas à des activités essentiellement intellectuelles et, notamment, que les activités de soins, telles celles des infirmiers, dentistes, vétérinaires, et masseurs-kinésithérapeutes étaient en grande partie d’ordre manuel, et que les locaux loués par ces professionnels pouvaient servir au dépôt et à la livraison de marchandises » (Civ 3ème 18 déc. 2025, n° 24-12.594)
– la clause résolutoire qui mentionne qu’elle s’applique en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail inclut le défaut de paiement de la clause pénale mais le juge des référés peut considérer que la demande formée au titre de la clause pénale se heurte à une contestation sérieuse sur le caractère disproportionné de son montant au regard du réel retard de paiement (Civ 3ème 18 déc. 2025, n° 24-12.423)
– la prescription quinquennale d’une action en paiement de loyer court à compter de la date à laquelle le loyer est devenu exigible et ne peut être interrompue par des actes réalisés antérieurement à cette exigibilité (s’agissant d’une assignation antérieure au terme exigible). (Civ 3ème 18 déc. 2025, n°24-13.876)
– la demande du preneur en nullité du commandement de payer peut-être présentée au juge du fond si elle est invoquée préalablement à toute défense au fond, mais elle recevable quand bien même elle n’aurait pas été présentée devant le juge des référés saisi d’une demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire. (Civ 3ème 18 déc. 2025 n°24-12.339)
Comme toujours, je me tiens à votre disposition pour vous accompagner dans la gestion courante de vos baux commerciaux, l’actualisation des loyers, les renouvellements, les contentieux ou vos projets de cession et d’acquisition.
Je vous renouvelle tous mes vœux pour l’année 2026 et vous remercie de votre confiance.
Cabinet HSA AVOCATS
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate spécialisée en baux commerciaux
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Le cabinet HSA Avocats intervient exclusivement en matière de baux commerciaux , en cession de fonds et en transactions immobilières. Nous accompagnons bailleurs et preneurs dans la sécurisation de leurs contrats, la gestion des loyers, la régularisation des charges et les procédures contentieuses et de renouvellement.