Bailleur : les bonnes raisons de faire auditer votre bail commercial
La mise en location d’un bien immobilier constitue un moyen de valorisation mais également de conservation d’un bien immobilier. N’exploitant pas lui-même le bien, le bailleur est souvent tenté de mettre à la charge du locataire le coût de l’entretien, des travaux, des impôts et des taxes afférentes à ce bien.
Si des mentions simples et générales ont pu suffire (loyer perçu « net de toutes charges, travaux et taxes pour le bailleur »), l’interprétation stricte des clauses du bail exigée par les tribunaux conduit petit à petit à imposer des clauses expresses dans le contrat faute pour le bailleur de ne pouvoir récupérer sur le preneur le coût des travaux, charges, taxes et impôts.
(Dérogation expresse à l’Art. 1755 du Code civil pour les travaux de mise aux normes et ceux visant à remédier à la vétusté ; dérogation expresse à 1719 concernant les travaux liés à l’installation d’une extraction ; Les travaux prescrits par l’autorité administrative : Cass. civ. 3, 17-10-1990, n° 89-14.823 ; Le paiement de la TVA : Cass. civ. 3, 27-06-2001, n° 99-19.007 ; Le paiement de la TEOM : Cass. civ. 3, 13-06-2012, n° 11-17.114, FS-P+B ; Le paiement de la Taxe Foncière ; Le paiement de la Taxe sur les bureaux ; Le ravalement : Cass. civ. 3, 19-12-2012, n° 11-25.414, FS-P+B …)
La loi Pinel de 2014 s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence et impose notamment une répartition a minima des charges entre bailleur et locataire qui n’est pas sans conséquence pour le bailleur, notamment lors du renouvellement.
Les changements introduits par la loi Pinel de 2014 peuvent en effet conduire le Juge à sanctionner des clauses importantes figurant dans le contrat en les réputant non écrites :
– Présomption de bon état des lieux lors de l’état des lieux d’entrée
– Charge des travaux relevant de l’article 606
– Impossibilité de récupérer des impôts et charges non listés
Cela est d’autant plus problématique que le bailleur ne peut conditionner le renouvellement du bail à la signature d’un avenant conforme à la loi Pinel de 2014, le locataire ayant droit au renouvellement aux clauses et conditions du bail commercial écoulées.
Si certains locataires sont prêts, souvent en méconnaissance de leurs droits, à toiletter le bail rapidement sans tenter d’en renégocier les termes pour disposer d’un nouveau bail commercial, d’autres exigent des concessions du bailleur, que celles-ci soient financières ou portent sur la réécriture de certaines clauses du bail.
Afin de se préparer à une telle situation, un audit du bail commercial en amont du renouvellement permet de vérifier la conformité des stipulations du bail commercial et d’isoler les clauses dont il faudra obtenir la modification dans le cadre du renouvellement de bail.
Une fois l’audit réalisé et selon l’ampleur des modifications à négocier avec le locataire commercial, une stratégie devra être déterminée :
- Absence de modifications avec risque d’actions judiciaires du locataire
- Proposition d’un avenant reformulant l’ensemble des clauses de manière à masquer les modifications apportées
- Proposition d’un avenant ne faisant que reprendre au mot près les modifications résultant de la loi Pinel de 2014
- …
Il est également nécessaire de préconstituer la preuve de la bonne foi du bailleur lors du renouvellement afin de pouvoir justifier auprès du Juge éventuellement saisi par le locataire que l’absence de conformité des clauses du bail commercial aux nouvelles lois ne résulte que du refus du locataire.
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Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en droit des baux commerciaux
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