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Loyers commerciaux Covid 19 panorama décisions juillet 2020 – juin 2021

Les principaux moyens soulevés par les locataires affectés par la crise sanitaire Covid 19 à l’encontre de leurs bailleurs et la réponse des juges de première instance et des décisions récentes de Cour d’appel.

A – Obligation de bonne foi : article 1104 du Code civil

B- Perte partielle de la chose : article 1722 du Code civil

C- Force majeure : article 1228 du Code civil

D- Imprévision : article 1195 du Code civil

E- défaut de jouissance paisible : article 1719 du Code civil

F- Exception d’inexécution : article 1217 du Code civil

H- Absence de cause

1. OBLIGATION DE BONNE FOI : ARTICLE 1104 DU CODE CIVIL

Les tribunaux incitent bailleurs et locataires de locaux commerciaux à vérifier si la crise sanitaire rend nécessaire une adaptation des modalités d’exécution des clauses de leur bail commercial, notamment en matière de loyers, eu égard au principe de l’obligation d’exécution de bonne foi du bail commercial.

Pour rappel : l’article 1104 du Code Civil modifié par l’ordonnance du 10 février 2016 dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Le bailleur et le locataire sont tenus, en cas de circonstances exceptionnelles, ce qui est le cas de la crise sanitaire de la Covid 19 et de ses variants, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

En clair, une adaptation des clauses du bail commercial aux circonstances exceptionnelles que revêt de la crise sanitaire.

Cour d’appel de Lyon 8ème chambre 31 mars 2021 n° 20/05237 : : L’article 1134 du code civil ancien, applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui  les ont  faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le bailleur n’a fait preuve d’aucune mauvaise foi en se limitant à exiger le paiement d’un loyer incontestablement dû, ce qui n’est que la stricte application du contrat de bail.

Il n’est par ailleurs aucunement fait état d’un élément sérieux susceptible de le constituer de mauvaise  foi alors que les pièces produites établissent qu’en réalité c’est la SASU FR qui  a décidé,  par  courriel du 18 mars 2020, de suspendre unilatéralement le paiement des loyers sans pour autant justifier de quelconques éléments comptables pour asseoir sa position, et sans entreprendre au préalable aucune négocation avec son bailleur, ni se concerter avec lui.

Il en résulte que la  cause  d’exonération  en  raison d’une exécution de mauvaise foi du contrat  invoquée par la SASU FR ne constitue pas une contestation sérieuse. Lire l’arrêt

25 janvier 2021 Tribunal judiciaire Bordeaux Référé 20/01447 : « Si la notion de l’imprévisibilité n’apparait pas sérieusement applicable, compte tenu de la date de convention, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’existence ou non d’un cas de force majeure, et encore moins sur les conséquences de l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions légalement formées. L’appréciation de ces points appartient en effet aux seules juridictions du fond. » Lire la décision

25 janvier 2021 Tribunal judiciaire Bordeaux Référé 20/01392 : « Cependant, (le preneur) entend opposer au bailleur, si ce n’est la force majeure résultant de la crise sanitaire, du moins la notion de l’imprévisibilité contenue à l’article 1195 du code civil, voire l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions. Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’application au litige ou non de l’une ou plusieurs de ces notions, mais il doit être constaté que le défendeur soulève des contestations quant aux sommes qui lui sont réclamées, dont l’appréciation n’appartient qu’au juge du fond ». Lire la décision

21 janvier 2021 Tribunal judiciaire Paris Référé 20/58571 : « il résulte de l’article 1104 du Code civil que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il s’ensuit que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

(Le preneur) indique que son bailleur lui a refusé immédiatement toute négociation, n’a jamais voulu envisager ne serait-ce qu’un échelonnement de sa dette, le seul courrier qui lui a été adressé en date du 12 juin 2020 correspondant à une mise en demeure de régler l’intégralité des loyers dus, et que cette position la place dans une situation délicate dès lors que la situation d’urgence sanitaire la met en difficulté pour faire face aux échéances de loyer du bail, appliquées sans révision ni aménagement par le bailleur.

(Le preneur) caractérise suffisamment le dommage imminent face auquel (il) se trouve (une cessation des paiements, la perte de son fonds de commerce et des investissements réalisés puisqu’(il) a déjà du brader un de ses deux fonds au mois de septembre 2020), par suite du refus de son bailleur de négocier et d’adapter les dispositions du bail à la situation de fermeture administrative de son restaurant et de dégradation de l’environnement économique, alors même que l’exigence de bonne foi s’impose aux parties et que (le preneur) pourra invoquer au fond des moyens non dénués de pertinence pour obtenir une révision de ses obligations contractuelles. » Lire la décision

21 janvier 2021 Référé TJ Paris (RG 20/557) Le bailleur d’un restaurateur avait assigné son locataire pour non-paiement des loyers des 2éme et 3éme trimestre 2020 et demandait l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial.

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris dans une décision du 21 janvier 2021 (RG 20/557) l’a débouté de ses demandes pour les motifs suivants.

Les loyers dont le bailleur a réclamé le paiement aux termes du commandement du 16 juillet 2020 sont ceux du 3éme trimestre 2020, soit les loyers couvrant la période de juillet à septembre 2020, période au cours de laquelle le locataire restaurateur était ouvert mais affecté par des mesures de police administrative telles que le respect d’une distance d’un mètre entre les tables et l’interdiction d’asseoir des convives de groupes distincts à la même table, qui ne lui a pas permis d’exploiter à plein son restaurant.

Le décret 2020-860 du 10 juillet 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans les territoires sortis de l’état d’urgence sanitaire et dans ceux où il a été prorogé prévoyait en effet, pour cette période, à la charge des restaurateurs, à l’article 40 que

 “II. – Pour l’application de l’article 1er, les gérants des établissements mentionnés au I organisent l’accueil du public dans les conditions suivantes :

1° Les personnes accueillies ont une place assise ;

2° Une même table ne peut regrouper que des personnes venant ensemble ou ayant réservé ensemble, dans la limite de dix personnes ;

3° Une distance minimale d’un mètre est garantie entre les tables occupées par chaque personne ou groupe de personnes venant ensemble ou ayant réservé ensemble, sauf si une paroi fixe ou amovible assure une séparation physique.

III. – Portent un masque de protection : 1° Le personnel des établissements ;

2° Les personnes accueillies de onze ans ou plus lors de leurs déplacements au sein de l’établissement.”

Selon l’article 1104 du Code Civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi, les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. Lire la décision

8 janvier 2021 Tribunal judicaire Paris Référé – 12-20-002225 : « le moyen soulevé portant sur les manquements reprochés aux bailleurs à leur obligation de négocier de bonne foi l’adaptation de l’exécution du contrat pour tenir compte du bouleversement économique induit par la crise sanitaire, nécessité également un examen au fond. »
Lire la décision

16 décembre 2020 tribunal de commerce Nancy Référé 2020008085 « A supposer que le refus de paiement du loyer se trouverait pleinement justifié par une exception d’inexécution opposable au bailleur, il n’en demeure pas moins que la loyauté dans l’exécution du contrat [le bail commercial] aurait dû conduire à payer (le loyer) dans les premiers jours suivants la réouverture du commerce, puisqu’en tout état de cause le trouble a cessé. »
Lire la décision

11 décembre 2020 TC Paris Référé 2020035120 : « Seul doit être examiné le principe de bonne foi qui doit présider à l’exécution d’un contrat ».
Lire la décision

4 novembre 2020 Tribunal judiciaire Laval Référé 20/00150 : « la question de la bonne foi du bailleur qui a fait délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire moins de 4 semaines après la fin de la période exceptionnelle qu’à constitué l’état d’urgence ne peut être traitée que par le juge du fond »

« L’exception d’inexécution doit êtreétudiée à la lumière de l’obligation pour les parties de négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat en présence des circonstances précitées. » [ la crise sanitaire]

« Les parties sont tenues de vérifier si les circonstances exceptionnelles ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. » Cette motivation pour débouter un bailleur de sa demande en paiement en référé des loyers commerciaux échus depuis la crise sanitairea été reprise dans les décisions suivantes :(26/10/2020 TJ Paris référé 20/53713 ; 26/10/2020 TJ Paris Référé 20/55901 ; 27/11/2020 TJ Paris Référé 20/56191 ; 22/09/2020 TJ Aix-en-Provence Référé 20/482 ; 18/09/2020 TJ Paris Référé 20/54327 ; 16/09/2020 TJ Limoges Référé 20/00185 ; 31/07/2020 TJ Limoges Référé 20/00387 ; 10/07/2020 TJ Paris Fond 20/4516)

B – PERTE PARTIELLE DE LA CHOSE LOUEE : ARTICLE 1722 DU CODE CIVIL

Pour rappel : L’article 1722 du Code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.»

Cour d’appel de Paris, 2 juillet 2021, n°20/08315 (statuant sur une ordonnance de référé)

Il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle mais également d’une perte juridique, notamment, en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose. La perte partielle de la chose louée n’est pas nécessairement définitive et peut être temporaire.

En l’espèce, la société Locataire a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l’absence de toute faute du bailleur étant indifférente.

Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur son obligation au paiement des loyers pendant la période de fermeture administrative, postérieure au prononcé de son redressement judiciaire, de sorte que la demande du bailleur ne peut être accueillie et ce, sans qu’il soit utile d’examiner le second moyen invoqué relatif à la force majeure.

Lire l’arrêt

Cour d’Appel Paris, 12 mai 2021, n°20/17489 (statuant sur une ordonnance de référé)

L’appelante soutient qu’en raison des mesures sanitaires prises par les pouvoirs publics, l’impossibilité de recevoir de la clientèle par l’effet d’une décision administrative, la jouissance des locaux donnés à bail se trouve substantiellement diminuée, voire impossible sur certaines périodes, ce qui justifie une réduction de loyer proportionnelle à la privation de jouissance dont elle est victime.

Il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose.

En l’espèce, il est constant qu’en raison de l’interdiction de recevoir du public la société locataire a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l’absence de toute faute du bailleur étant indifférente.

Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur son obligation au paiement de l’intégralité des loyers pendant les périodes de fermeture administrative du restaurant.

Lire l’arrêt

(dans le même sens : CA Paris 12 mai 2021 n° 20/16820)

Cour d’appel Paris 7 mai 2021 pôle 1 chambre 8 n°20-15102 :

Aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

L’appelante [le locataire] soutient qu’en raison des mesures sanitaires prises par les pouvoirs publics, la jouissance des locaux donnés à bail se trouve substantiellement diminuée, voire impossible sur certaines périodes, ce qui justifie une réduction de loyer proportionnelle à la privation de jouissance dont elle est victime.

Il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative

(Com., 19 juin 1962, Bull. n° 323 ; 3e Civ., 30 octobre 2007, pourvoi n° 07-11.939) et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, la perte partielle de la chose louée n’est pas nécessairement définitive et peut être temporaire.

En l’espèce, la société B [le locataire] a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l’absence de toute faute du bailleur étant indifférente. Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur son obligation au paiement de l’intégralité des loyers pendant les périodes de fermeture administrative du restaurant, de sorte que la demande d’actualisation du bailleur pour la période postérieure à celle retenue par le juge des référés ne peut être accueillie.

Cour d’appel de Versailles, 14e chambre, 6 mai 2021, n° 20/04284 : «En revanche, l’interdiction de recevoir du public dans son établissement en raison de cette situation de force majeure est aussi susceptible d’être assimilée à une perte partielle de la chose louée pendant les périodes susvisées au sens de l’article 1722 du code civil dès lors qu’il n’est pas contesté par M. X [le bailleur] que son preneur était alors dans l’impossibilité d’y exercer son activité conformément à la destination prévue au contrat et qu’il n’est pas prétendu qu’il réalisait des ventes à emporter.

L’article 1722 précité prévoit qu’en de telles circonstances, le preneur peut demander une diminution du prix, de sorte que la société WS [le locataire] serait en l’espèce fondée à solliciter pour la période litigieuse une réduction du loyer et par voie de conséquence, du montant de l’indemnité d’occupation qui est évaluée en fonction de la valeur locative du bien ». Lire l’arrêt

Cour d’appel de Lyon 8ème chambre 31 mars 2021 n° 20/05237 : Aux  termes de l’article 1722  du  code civil,  si  pendant la durée du  bail, la chose louée est détruite en  totalité ou en partie par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en  partie,  le  preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même  du  bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, le bien  loué n’a été aucunement  détruit, que ce soit en totalité et en partie, l’impossibilité d’exploitation ne pouvant aucunement être assimilée à une destruction, sauf à détourner de leur sens les dispositions pré-citées.

En outre, il  ressort  des pièces versées aux  débats que la SASU FR, durant la période de confinement, a totalement rénové les terrasses et l’intérieur d’une partie des locaux loués.

Il en résulte que la cause d’exonération pour destruction des locaux loués invoquée par la SASU FR ne constitue pas une contestation sérieuse. Lire l’arrêt

Cour d’appel Versailles 4 mars 2021 n° 20/02572 : La Cour d’appel de Versailles statuant en référé a considéré que la perte partielle de la chose louée constitue une contestation sérieuse s’opposant au paiement des loyers et charges pendant les périodes de fermeture administrative.

L’article 1722 du Code civil dispose que :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.»

La cour d’appel retient que même « s’il n’y a pas destruction physique du bien objet du bail, il y a juridiquement perte lorsque le locataire ne peut plus jouir de la chose louée ou ne peut plus en user conformément à sa destination.

En l’espèce, selon les stipulations du bail commercial du 17 avril 2014, les biens loués sont destinés exclusivement aux activités de :

– vente de robes de mariées, de soirée, de cocktail, toutes tenues de cérémonie et tous modèles de couture ou prêt à porter, textile ou vêtement,

– négoce de tous articles de mode se rapportant à la personne : ceintures, sacs, bijouterie fantaisie, montres, cadeaux accessoires, gadgets cosmétiques et toutes branches annexes,

– toutes prestations de service se rapportant aux cérémonies nuptiales, civiles et religieuses,

et généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet ci-dessus défini, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société preneuse.

Ainsi, il en résulte que les locaux loués ont été soumis à l’interdiction d’ouverture puis à l’interdiction pour la population de se déplacer.

Il est ainsi établi que durant la période concernée,[ le Locataire] n’a pu ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination.

Dans ces conditions, l’allégation par le locataire de la perte partielle des locaux loués en application des dispositions de l’article 1722 du code civil revêt le caractère d’une contestation sérieuse opposable à son obligation de payer le loyer et les charges pendant la période de fermeture contrainte du commerce.

Le montant des loyers sur la période allant du 16 mars au 10 mai 2020 évalué à la somme de 12 008,59 euros, présenté aux termes de calculs précis dans ses conclusions par la société A. n’est pas contesté en tant que tel par le bailleur ».

La Cour d’appel de Versailles dit n’y avoir lieu à référé. Lire l’arrêt

Tribunal de commerce Paris 19 février 2021 n°2020047783 : Les loyers dus depuis le début de la crise sanitaire hors périodes de fermeture administrative, au visa de l’article 1722 du code civil, ne relèvent pas de la compétence du juge des référés. Les importantes restrictions posées par les mesures sanitaires obligatoires dans un établissement ouvert, en l’occurrence s’agissant d’un restaurateur, pourraient être assimilées à une destruction partielle de la chose louée. Il appartient donc aux juges du fond de se prononcer sur leur exigibilité.

Tribunal judiciaire Paris 20 janvier 2021, n° 20/80923 : Suivant les dispositions de l’article 1722 du code civil …L’impossibilité juridique survenue en cours de bail, résultant d’une décision des pouvoirs publics, d’exploiter les lieux loués est assimilable à la situation envisagée au texte ci-dessus reproduit, peu important à cet égard la clause de non-responsabilité invoquée par la bailleresse. Dans ces conditions, il s’en déduit que la société locataire ne peut se voir réclamer le paiement de loyers sur la période allant du 16 mars au 11 mai 2020. Lire le jugement

Tribunal de commerce Paris 11 décembre 2020, n° 20/20035120 : Si l’obligation de paiement qui pèse sur le Preneur est certes rendue plus difficile par un évènement aussi contraignant que la COVID-19, celui-ci advient après d’autres épidémies récentes ; de plus, il a été largement annoncé mondialement avant même la mise en œuvre de la règlementation sanitaire française concernant la fermeture temporaire des commerces non essentiels ; en cela, ce phénomène ne peut être qualifié d’imprévisible et donc assimilé à un cas de force majeure.

Au surplus, le droit positif n’a jamais reconnu que le cas de force majeure puisse exonérer un débiteur de son obligation de paiement d’une somme d’argent. En outre, même si l’accès du lieu loué a été temporairement interdit au public, les mesures sanitaires n’ont pas fait cesser sa mise à disposition par le bailleur, ni la possibilité pour le locataire d’en jouir puisqu’il pouvait toujours y accéder physiquement : en cela, l’assimilation du cas d’espèce à la perte de la chose louée visée par l’article 1722 du code civil est inopérante. Enfin, la demande de révision du loyer sur le fondement de l’imprévision prévue par l’article 1195 du code civil ne peut être accueillie puisque, sans dénaturer le texte qui doit rester d’interprétation stricte, force est de considérer que le montant du loyer contractuellement convenu est resté le même pendant les évènements, et n’est donc pas devenu « excessivement onéreux ». Il en résulte que seul doit être examiné le principe de bonne foi qui doit présider à l’exécution d’un contrat. Lire la décision

Cass 3° civ., 10 septembre 2020, n° 18-21890 : Il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa désignation contractuelle tout au long de l’exécution du contrat. Lire la décision

Cour d’appel Dijon 29 septembre 2009, n° 08/02140 : L’impossibilité d’user des lieux loués conformément à leur destination du fait d’une décision administrative intervenant pendant la durée du bail est assimilable à la destruction de la chose louée permettant ainsi l’application de l’article 1722 du code civil. Lire la décision

Cour Cassation civ. 3, 30 octobre 2007, n° 07-11.939 : Application de l’article 1722 du code civil. Les baux se sont trouvés résiliés de plein droit par la perte de la chose louée résultant de l’arrêté administratif de fermeture du centre commercial. Cette perte a un caractère fortuit dès lors que les circonstances à l’origine de la décision administrative ne peuvent être imputées à faute au bailleur. Lire la décision

Cour Cassation civ. 3, 1er mars 1995, n° 93-14.275 : L’article 1722 du Code civil s’applique aux baux commerciaux. Lire la décision

C – FORCE MAJEURE : ARTICLE 1218 DU CODE CIVIL

Pour  rappel : l’article 1218 du Code civil modifié par l’ordonnance du 10 février 2016 :

Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Cour d’Appel Paris, 12 mai 2021, n°20/17489 (statuant sur une ordonnance de référé)

La force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu’il rende impossible l’exécution de l’obligation. Or l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur.

Elle n’est, par nature, pas impossible : elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse.

Aucune pièce n’est versée aux débats relativement à la trésorerie de la société locataire, aux aides versées, à sa faculté de s’acquitter des loyers. Faute de justifier d’une impossibilité d’exécuter son obligation de règlement des loyers, elle ne démontre pas le caractère irrésistible de l’événement lié à l’épidémie de Covid-19.

Sa demande d’exonération des loyers fondée sur la force majeure sera donc rejetée, la contestation n’étant pas sérieuse.  Lire l’arrêt

(dans le même sens : CA Paris 12 mai 2021 n° 20/16820)

Cour d’appel de Lyon 8ème chambre 31 mars 2021 n° 20/05237 :

La Cour d’appel de Lyon statuait sur une ordonnance de référé.

Selon l’article 1148 du code civil ancien, il n’y a lieu à aucun dommage et intérêts lorsque par suite d’une force majeure, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il s’était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Il s’en déduit que la force majeure, évènement extérieur, imprévisible et irrésistible, est de nature à dispenser le débiteur de son obligation.

En l’espèce, si l’épidémie de covid 19 est un évènement par essence imprévisible, il ne peut être considéré comme un évènement irrésistible, rendant manifestement impossible toute possibilité d’exécution, dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire, qu’elle est toujours susceptible, par sa nature d’être exécutée, de simples difficultés d’exécution provisoires, dues en l’occurrence non à l’épidémie elle-même mais aux mesures administratives prises pour la contenir, n’étant pas de nature à caractériser une irrésistibilité.

Il en résulte que la cause d’exonération en raison d’un cas de force majeure invoquée par la SASU  FR (le locataire) ne constitue pas une contestation sérieuse. Lire l’arrêt

Arrêt 2 mars 2021 Cour d’appel de Riom – ch. civile 01 n° 20/01418 : La Cour d’appel de Riom statuait sur une ordonnance de référé.

« La mise en place d’un fonds de solidarité et de mesures pour reporter ou étaler le paiement des loyers pour une catégorie d’entreprises exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences de la propagation du covid-19, démontre que le législateur ne reconnaît pas le caractère de force majeure à la pandémie.

Au demeurant, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant la force majeure (Com. 16 septembre 2014 n°13-20.306). Lire l’arrêt

Arrêt Cour d’appel de Paris sur ordonnance de Référé du 9 décembre 2020 n°20/05041 : « la fermeture des commerces est susceptible de constituer un cas de force majeure. »

Loyers Covid 19 : la fermeture totale de l’établissement est susceptible de revêtir le caractère de force majeure CA Paris 9 décembre 2020 n°20/05041.

La Cour d’appel de Paris dans une décision du 9 décembre 2020 n°20/05041 a jugé que : 

« La fermeture totale du commerce de la société [le preneur] dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire et du confinement est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure, si bien qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité des seuls loyers courant à compter du 11 mars 2020 » (CA Paris, 9 décembre 2020, RG 20/05041).

La cour d’appel de Paris semble considérer que la fermeture totale de l’établissement du fait de la Covid 19 pourrait être considérée comme un événement irrésistible, imprévisible et extérieur constitutif d’un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil.

Aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat.

Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 du code civil.  Lire l’arrêt

Des décisions de première instance

21 02 09 TJ LA ROCHELLE n° 20/292  « Il est de principe jurisprudentiel que l’invocation de la nullité d’un commandement de payer devant le juge des référés statuant sur l’acquisition d’une clause résolutoire d’un bail commercial est une contestation sérieuse.

En effet, les pouvoirs du juge des référés sont régis par les articles 834 et 835 du code de procédure civile, anciennement 808,848, 809 et 849, en application desquels il ne peut que prononcer des mesures provisoires, conservatoires et de remise en état ainsi qu’accorder une provision aux créanciers d’une obligation dont l’existence n’est pas sérieusement contestable, sans pouvoir se prononcer sur la validité d’actes juridiques.

Si l’appréciation exacte du  montant des sommes dues au titre d’un commandement de payer visant la clause résolutoire au regard des sommes réglées, ressort de l’examen du juge des référés, il n’est pas de sa compétence en raison d’une contestation  sérieuse,  de se prononcer sur l’existence d’une situation de force majeure en lien avec la pandémie COVID 19 , sur le manquement à l’obligation de  délivrance  du  bailleur du fait de cette situation et sur l’exception d’inexécution qui en résulterait. » Lire la décision

25 janvier 2021 Tribunal judiciaire référé Bordeaux – n°20/01447 : « Si la notion de l’imprévisibilité n’apparait pas sérieusement applicable, compte tenu de la date de convention, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’existence ou non d’un cas de force majeure, et encore moins sur les conséquences de l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions légalement formées. L’appréciation de ces points appartient en effet aux seules juridictions du fond. »Lire la décision

25 janvier 2021 Tribunal judiciaire Bordeaux Référé 20/01392 : « Cependant, le preneur entend opposer au bailleur, si ce n’est la force majeure résultant de la crise sanitaire, du moins la notion de l’imprévisibilité contenue à l’article 1195 du code civil, voire l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions. Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’application au litige ou non de l’une ou plusieurs de ces notions, mais il doit être constaté que le défendeur soulève des contestations quant aux sommes qui lui sont réclamées, dont l’appréciation n’appartient qu’au juge du fond ». Lire la décision

16 décembre 2020 Tribunal de Commerce Nancy référé n° 2020008085 : « Il ne peut être contesté que la fermeture administrative des commerces dits non essentiels constitue un évènement qui échappe au contrôle des parties, propriétaire et locataire étant confrontés de la même façon à cette fermeture. » Lire la décision

Tribunal de commerce Paris référé du 11 décembre 2020 n°2020035120 : La Covid-19 « …a été largement annoncé mondialement avant même la mise en œuvre de la règlementation sanitaire française concernant la fermeture temporaire des commerces non essentiels ; en cela, ce phénomène ne peut être qualifié d’imprévisible. Au surplus, le droit positif n’a jamais reconnu que le cas de force majeure puisse exonérer un débiteur de son obligation de paiement d’une somme d’argent. » Lire la décision

Tribunal Judiciaire référé 3 décembre 2020 n°20/57416 : « le moyen tiré de la force majeure résultant des conséquences économiques des mesures gouvernementales de confinement constitue une contestation sérieuse sur laquelle le juge des référés ne doit pas se prononcer. »

« S’agissant d’une obligation de somme d’argent, le moyen tiré de la force majeure est inopérant. »

Dans le même sens (03/11/2020 TJ Paris Référé 20/56191 ; 27/11/2020 TJ Paris Référé 20/56191 )

Tribunal Judiciaire Toulouse référé du 26 novembre 2020 n°20/01121 :  « il ressort de la jurisprudence concernant la force majeure que s’agissant du versement d’une somme d’argent les caractères de la force majeure sont rarement remplis en particulier concernant la condition d’impossibilité compte tenu du fait que l’impossibilité de se procurer de l’argent est difficilement définitive et absolue. Cependant, au regard du caractère absolu de la période de deux mois dans la mesure où les dispositifs de type click and collect n’avaient pas encore été mis en place de façon élargie et la livraison après achat sur Internet était, elle aussi, affectée par les dispositions prises pour lutter contre la pandémie, la question de la caractérisation de la force majeure est sérieuse. »Lire la décision

Tribunal de commerce Lyon fond du 17 novembre 2020 n°202J00420 « les mesures des pouvoirs publics sur l’étalement des loyers montrent que le législateur ne reconnait pas le caractère de force majeure à la pandémie.» Lire la décision

Tribunal Judiciaire Boulogne-sur-Mer Référé du 4 novembre 2020 n°20/00205 : « La force majeure et l’exception d’inexécution ne peuvent être tranchées que par le juge du fond car ne relèvent pas de l’évidence. » Lire la décision

Tribunal de Commerce Paris Référé du 28 octobre 2020 n° 2020018320 : « même si la force majeure venait à être caractérisée, elle le serait autant pour le bailleur que pour le preneur. » Lire la décision

Tribunal judiciaire Montpellier Référé du 10 septembre 2020 n°20/30974 : « le débiteur qui pourrait offrir une solution pour le créancier ne peut pas se prévaloir de la force majeure. » Lire la décision

Tribunal judiciaire Annecy Référé du 7 septembre 2020 n°20/00275 : « le preneur ne démontre pas que la période de fermeture administrative l’ait empêché d’exécuter son obligation de paiement » Lire la décision

« Le débiteur d’une obligation de paiement d’une somme d’argent ne peut pas s’exonérer de cette obligation en invoquant la force majeure. » Dans le même sens (26/10/2020 TJ Paris référé 20/53713 ; 26/10/2020 TJ Paris Référé 20/55901 ;17/07/2020 TJ Paris Référé 20/50920

Tribunal judiciaire Paris JEX du 9 juillet 2020 n° 20/80712 : « Dans des circonstances aussi exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties, la force du principe de créance que le bailleur tient du bail n’est pas telle qu’elle justifie des mesures conservatoires sans autorisation judiciaire préalable. » Lire la décision

D – IMPREVISION : ARTICLE 1195 DU CODE CIVIL

Pour rappel : l’article 1195 modifié par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 prévoit que : Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe ».

25 janvier 2021 Tribunal judiciaire Bordeaux Référé 20/01392 : « Cependant, (le preneur) entend opposer au bailleur, si ce n’est la force majeure résultant de la crise sanitaire, du moins la notion de l’imprévisibilité contenue à l’article 1195 du code civil, voire l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions. Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’application au litige ou non de l’une ou plusieurs de ces notions, et il doit être constaté que le défendeur soulève des contestations quant aux sommes qui lui sont réclamées, dont l’appréciation n’appartient qu’au juge du fond ».Lire la décision

21 janvier 2021 Tribunal judiciaire Paris Référé 20/55750 : « le preneur peut sans contestation sérieuse se prévaloir de la survenance de circonstances imprévisibles, le maintien de mesures de police pendant la période de réouverture à la charge des restaurants l’ayant empêché de démarrer l’exploitation de son restaurant, conformément à ses prévisions. » Lire la décision

11 décembre 2020 Tribunal de commerce Paris Référé 2020035120 : « la demande de révision du loyer sur le fondement de l’imprévision prévue par l’article 1195 du code civil ne peut être accueillie puisque, sans dénaturer le texte qui doit rester d’interprétation stricte, force est de considérer que le montant du loyer contractuellement convenu est resté le même pendant les évènements, et n’est donc pas devenu « excessivement onéreux » ». Lire la décision

E – DEFAUT DE JOUISSANCE PAISIBLE : ARTICLE 1719 DU CODE CIVIL

Tribunal judiciaire de La Rochelle, 23 mars 2021, n° 20/02428 : Selon l’article 1719 du Code Civil , le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1. De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

• D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

• D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

• D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Par ailleurs, l’article 1219 du Code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne.

L’inexécution doit être suffisamment grave.

Le manquement à l’obligation de délivrance est caractérisé lorsque le locataire ne peut plus, du fait du bailleur, jouir du local commercial.

Tel n’est pas le cas lorsque le preneur ne peut accéder au local pour un autre fait, non imputable au bailleur.

Les dispositions précitées n’ont pas d’effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité.

En l’espèce, le bailleur n’a pas mis obstacle à la jouissance des lieux, la situation était imputable au fait du prince qui se définit comme une décision de l’autorité publique ayant pour conséquence de porter atteinte à l’équilibre financier… et qui, en matière civile, peut constituer un cas de force majeure. Le bailleur peut se prévaloir du fait du prince, constitutif de force majeure, dès lors que les mesures de fermeture autoritaire des commerces ont constitué pour ce dernier un obstacle insurmontable à l’exécution de son obligation essentielle de délivrance

Le locataire pouvait parfaitement accéder à son local, dont elle disposait des clés. Par conséquent, l’action fondée sur un défaut de délivrance ne peut prospérer. Lire la décision

21 03 02 Cour d’appel de Riom – ch. civile 01 n° 20/01418 La Cour d’appel de Riom  statuait sur une ordonnance de référé.

Le locataire, « reproche à son bailleur de ne pas lui assurer la jouissance paisible des lieux loués conformément  à  l’article  1719 du code civil. Or, l’impossibilité pour le locataire d’exercer son activité dans les lieux n’est pas la conséquence d’un manquement du bailleur à son  obligation  de garantie de jouissance paisible, mais d’une décision de l’autorité qui s’impose au locataire comme au bailleur.

Le bailleur ne dispose d’aucun moyen pour interdire lui-même l’accès des locaux loués au public. Si le bailleur doit assurer la jouissance du preneur, il ne lui garantit pas que le bail sera fructueux, que le preneur réalisera les profits espérés, cette mesure de fermeture n’affectant pas les lieux loués mais le fonds de commerce, le locataire conservant  la  possibilité  de sous louer, de stocker sa marchandise, de faire des travaux d’amélioration ou de rénovation. Lire l’arrêt

Tribunal judiciaire Paris 25 février 2021 n°18/02353 : L’article 1719 du code civil n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité.

Cette décision ne tranche pas de manière définitive la question de savoir si les loyers sont dus pendant la période d’interdiction d’accueil du public de certains établissements.

Le tribunal devait statuer sur la fixation du prix du bail renouvelé au 29 novembre 2019 et sur la demande du locataire en restitution des loyers payés du 15 mars au 11 mai 2020 pendant la période de confinement.

Le locataire soutenait que « la fermeture des commerces non essentiels l’a donc empêchée de jouir paisiblement des locaux commerciaux donnés à bail et partant d’exploiter son activité commerciale, que cette circonstance constitue une inexécution des obligations du bailleur de délivrer les locaux et d’en assurer la jouissance paisible mises à sa charge par l’article 1719 du code civil ; que cette inexécution qui affecte les obligations essentielles du bailleur est suffisamment grave pour justifier, en application de l’article 1219 du code civil, l’exception de l’inexécution du loyer en ce qu’elle a totalement empêché l’exercice de son activité commerciale qui est pourtant l’objet même d’un bail commercial ».

Le tribunal a répondu :

« En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée en mettant à sa disposition, pendant toute la durée du bail, des locaux conformes à leur destination contractuelle, dans lesquels il est en mesure d’exercer l’activité prévue par le bail, et d’en faire jouir paisiblement celui-ci pendant la même durée. Cet article n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité….

En l’espèce, madame G. ne discute et ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l’état des locaux à elle remis par madame B. en exécution du bail les liant lui permettent d’exercer l’activité, à laquelle ils sont contractuellement destinés et le trouble de jouissance dont elle se prévaut du fait de la fermeture administrative de son commerce entre le 15 mars et le 11 mai 2020 imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre la propagation de l’épidémie de la Covid-19, n’est pas garanti par la bailleresse.

Madame G. n’est, dès lors, pas fondée à exciper, au soutien de sa demande de restitution des loyers par elle payées sur la période précitée, de l’inexécution par madame B., pendant cette même période de ses obligations de délivrer les locaux loués et de garantir leur jouissance paisible, à sa locataire. »

Le tribunal a débouté la locataire de sa demande sur le seul fondement de l’article 1719 du code civil. Lire la décision

F – EXCEPTION D’INEXECUTION : ARTICLE 1217 ET S. DU CODE CIVIL

Cour d’Appel Paris, 12 mai 2021, n°20/17489 (statuant sur une ordonnance de référé)

S’agissant de l’exception d’inexécution, il sera relevé qu’en l’espèce, le bailleur a continué à mettre les locaux loués à disposition du preneur, lequel n’invoque aucun manquement de sa part à ses obligations de mise à disposition des locaux et équipements, de travaux, d’entretien ou de paiement des charges.

La fermeture administrative du centre commercial et du restaurant, imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre l’épidémie de Covid-19, n’est pas le fait du bailleur qui, pour sa part, a continué à remplir son obligation de délivrance.

De même, les contraintes diverses imposées à la clientèle dans la période de réouverture du restaurant postérieure au premier confinement sont étrangères à l’obligation de délivrance du bailleur.

Il convient d’ajouter que les ordonnances n° 2020- 306 et 2020-316 du 25 mars 2020, qui ont exclu la mise en œuvre de la clause résolutoire pendant l’état d’urgence sanitaire, à compter du 12 mars 2020 (article 4), n’ont pas pour autant suspendu l’exigibilité des loyers dus par les preneurs de baux commerciaux pendant cette période.

La demande de suspension du paiement des loyers sur le fondement de l’article 1719 du code civil n’est donc pas fondée, en l’absence de contestation sérieuse des obligations du preneur. (dans le même sens : CA Paris 12 mai 2021 n° 20/16820) Lire l’arrêt

Cour d’appel de Lyon 8ème chambre 31 mars 2021 n° 20/05237 :

La théorie jurisprudentielle de l’exception d’inexécution, par la suite consacrée par les dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, autorise le preneur à ne pas exécuter ses obligations dès lors que le bailleur n’exécute pas les siennes, étant observé que seule une inexécution grave est susceptible de la légitimer.

En l’espèce, il convient de rappeler, de nouveau, que le preneur est bien en possession des  locaux loués, qu’il les a occupés et les occupe, y compris pendant la période de confinement  puisque  durant  cette  période il a effectué des rénovations.

Il apparaît donc que le bailleur a bien exécuté son obligation de délivrance.

En outre, l’impossibilité temporaire d’exploitation ne résulte que de décisions politiques sur lesquelles le bailleur n’a aucune prise, celui-ci n’étant aucunement impliqué par une impossibilité temporaire d’exploitation qui ne résulte aucunement de son fait.

Il en résulte que la cause d’exonération au titre de l’exception d’inexécution ne constitue pas une contestation sérieuse. Lire l’arrêt

Arrêt 2 mars 2021 Cour d’appel de Riom – ch. civile 01 n° 20/01418 :

 La Cour d’appel de Riom statuait sur une ordonnance de référé.

« L’inexécution qui découle de l’interdiction d’ouvrir le commerce ne saurait engager la responsabilité contractuelle du bailleur et le preneur ne peut en tirer argument pour s’exonérer de sa propre obligation. » Lire l’arrêt

H – ABSENCE DE CAUSE : ARTICLE 1131 DU CODE CIVIL ANCIEN

Cour d’appel de Lyon 8ème chambre 31 mars 2021 n° 20/05237 :

Observations HSA : Bail conclu ante réforme du droit des contrats de 2016.

« Aux termes de l’article 1131 du code civil ancien, l’obligation sans cause ou fausse cause ou cause illicite ne peut avoir aucun effet.

En l’espèce, l’obligation de la SASU FR de payer les loyers est bien  causée  puisque  la  SASU FR est  en  possession  des  locaux  depuis 1997 et qu’elle les exploite depuis cette date,  et  bien plus les a rénovés durant la période confinement comme précédemment exposé.

Il en résulte que la cause  d’exonération  en  raison d’une absence de cause invoquée par la SASU FR ne constitue pas une contestation sérieuse. Lire l’arrêt

En conclusion, les décisions « covid » relatives aux loyers commerciaux prennent en compte :

• la destination contractuelle des locaux
• la date de conclusion des baux (antérieur ou postérieur à la loi Pinel de 2014 )
• les éventuels aménagements conventionnels convenus entre bailleur et locataire
• la période concernée par les incidents locatifs (confinement 1,2,3 …)
• le type d’activité du locataire qui détermine s’il est ouvert/fermé/partiellement ouvert avec restrictions sanitaires ou sans (restaurant, hôtel, coiffeur, bureau…) la réglementation sanitaire traitant activités par activités
• les pièces versées au débat (bilan, PGE, relevés bancaire, éléments comptables, de manière générale toutes pièces justifiant de difficultés de trésorerie)
• la date d’apparition des difficultés financières (avant ou après le 15 mars 2020)
• la bonne foi du bailleur et du locataire

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Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en baux commerciaux

15, rue Théodule Ribot – 75017 Paris
Tél : 01 47 64 16 17 – 06 75 65 58 57
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