La loi du 15 avril 2026 modifie profondément le régime des baux commerciaux
La loi de simplification de la vie économique adoptée le 15 avril 2026 modifie le régime des baux commerciaux
A compter de sa promulgation voici les nouvelles règles applicables :
1️⃣ Droit de préférence limité
Dorénavant, sont exclus de l’application du droit de préférence dont bénéfice le preneur à bail les locaux à usage exclusifs de bureaux et les entrepôts
2️⃣ Le paiement mensuel du loyer devient un droit du locataire
Le preneur pourrait imposer un paiement mensuel du loyer (article L 145-32-1 du Code de Commerce), dès lors :
✅ que le local est destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal
✅ que le preneur en fait la demande,
✅sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges et qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable
Cette disposition serait en outre intégrée à l’article L.145-15, ce qui signifie qu’elle deviendrait d’ordre public.
➡️ Toute clause prévoyant exclusivement un paiement trimestriel d’avance pourrait donc devenir inopposable.
📌 Impact concret : amélioration de la trésorerie des commerçants, mais perte d’avantage financier pour certains bailleurs.
3️⃣ L’indexation : arrivée de la “clause tunnel”
Le nouvel article L.145-38-1 du Code de Commerce autorisera expressément les clauses limitant les variations annuelles de l’ILC (mais pas de l’ILAT ou de l’ICC) :
📈 à la hausse
📉 à la baisse
⚖️ dans les mêmes proportions (par exemple +5%/-5%)
➡️ Le législateur valide ainsi les mécanismes de plafonnement symétriques ce qui était illégal avant
4️⃣ Dépôt de garantie et suretés :
➡️ ⏱ Applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation :
👉 Le dépôt de garantie ne peut excéder 1 trimestre de loyer.
👉 Le plafond d’un trimestre s’applique également à la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés (GAPD, caution, etc…) afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail.
👉 Le dépôt de garantie et les suretés ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail
➡️⏱ Applicable aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation
👉 En cas de mutation du local, l’obligation de restitution est transmise au nouveau bailleur.
➡️ ⏱ Applicable aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient à l’expiration du délai de 3 mois après la promulgation
👉 Le dépôt doit être restitué dans un délai maximal de 3 mois après remise des clés.
➡️ ⏱ En cas de mutation du local, les garanties de toute nature deviennent caduques de droit. Le cédant est tenu de restituer les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de 6 mois.
5️⃣ Clause résolutoire
Le juge ne pourra accorder de délais que si le preneur :
✅ reprend le versement intégral du loyer courant avant la première audience
✅démontre sa capacité à apurer sa dette
6️⃣ Ce que cela signifie concrètement pour les bailleurs :
✔️ nécessité de revoir les modèles de baux
✔️ réévaluation des garanties exigibles
✔️ vigilance accrue lors des ventes d’actifs
✔️ audience de recouvrement en acquisition de clause résolutoire plus efficace
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Maître HEBER-SUFFRIN
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