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Bail commercial : l’essentiel sur l’indemnité d’éviction

Bail commercial : l’essentiel sur l’indemnité d’éviction. L’indemnité d’éviction en bail commercial obéit à des règles strictes qui permettent de déterminer d’une part si le locataire a le droit ou non à cette indemnité. La valeur du fonds de commerce ou valeur du droit au bail est calculée selon différentes méthodes.. Enfin il est important de connaître le déroulement de l’expertise judiciaire. En effet, c’est le rapport de l’expert qui déterminera la décision du juge.

1. Qui a droit a une indemnité d’éviction ?

Le locataire exploite régulièrement un fonds de commerce dans un local commercial. Le locataire est régulièrement immatriculé au registre du commerce et des sociétés. Il bénéficie du droit au renouvellement de son bail commercial à l’échéance de celui-ci.

Ce droit, prévu par le statut des baux commerciaux, protège le locataire contre une éviction injustifiée.

Si le bailleur refuse le renouvellement du bail sans motif légitime, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction. Cette indemnité a pour objet de compenser le préjudice subi et de permettre au locataire d’acquérir un nouveau droit au bail ou un autre fonds de commerce pour poursuivre son activité.

2 – La procédure devant le tribunal judiciaire

Le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente fixera le montant de l’indemnité d’éviction en l’absence d’accord amiable entre le locataire et le bailleur. Durant toute la procédure, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux, jusqu’au versement intégral de l’indemnité.

Il peut également choisir de quitter les locaux sans perdre son droit à indemnisation.

Le juge ordonne généralement une expertise judiciaire afin qu’un expert évalue les éléments économiques nécessaires à la fixation de l’indemnité d’éviction. Celle-ci se compose de deux éléments principaux :

-une indemnité principale, correspondant à la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail,

-des indemnités accessoires, destinées à compenser les frais annexes liés au déplacement ou à la réinstallation du locataire.

L’expertise judiciaire dure au minimum 6 mois.

La procédure devant le tribunal judiciaire dure entre 2 et 3 ans minimum.

Dés que l’expert judiciaire a déposé son pré-rapport fixant le montant de l’indemnité d’éviction, les parties peuvent négocier, car généralement l’expert ne reviendra pas sur son pré-rapport.

Dans 95% des cas, le juge judiciaire va retenir le montant de l’indemnité d’éviction fixé par l’expert judiciaire.

3 – Comment déterminer le montant de l’indemnité principale

Nous distinguons deux situations selon les conséquences de l’éviction sur l’exploitation du fonds :

–l’indemnité de remplacement, lorsque le locataire perd sa clientèle et donc son fonds de commerce,

L’expert fixe à la plus forte des deux valeurs entre la valeur du fonds de commerce et la valeur du droit au bail.

–l’indemnité de déplacement, lorsque le locataire peut transférer son activité sans perte de clientèle.

Elle correspond à la seule valeur du droit au bail, et s’applique notamment lorsque l’activité du preneur ne dépend pas de la fréquentation du local (activités de services à distance, bureaux, etc.).

2.1. Comment évaluer votre fonds de commerce ?

L’expert judiciaire utilise la méthode fondée sur le chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices.Il détermine la valeur du fonds en l’estimant selon un pourcentage du chiffre d’affaires, ajusté en fonction de la nature de l’activité, de l’emplacement et de l’état des locaux.

Quelques exemples de barèmes pratiqués :

D’autres méthodes peuvent compléter cette approche, notamment l’évaluation par la rentabilité du fonds (en appliquant un multiple à l’excédent brut d’exploitation – EBE).

2.2. Comment évaluer le droit au bail ?

La valeur du droit au bail se détermine en fonction de l’avantage économique dont bénéficie le locataire par rapport au marché.

La différence entre le loyer de marché et le loyer contractuel ou de renouvellement, multipliée par un coefficient de valorisation dépendant de la qualité de l’emplacement permet de calculer la valeur du droit au bail.

Autrement dit, la valeur du droit est bail est évaluée sur la base d’un multiple de la différence entre le loyer de marché (appréciée par comparaison à des références de locations nouvelles) avec le loyer qui aurait été fixé par le Tribunal si le bail avait fait l’objet d’un renouvellement (loyer plafonné ou déplafonné).

Le calcul suit généralement les étapes suivantes :

1-Déterminer le loyer de renouvellement plafonné (selon l’indice ILC ou ILAT applicable).

2-Évaluer le loyer déplafonné s’il existe une cause de déplafonnement.

3-Déterminer la valeur locative de marché puis, en l’appliquant à la surface pondérée du local, en déduire un loyer théorique de marché annuel.

4-Calculer la différence entre le loyer de marché et le loyer de renouvellement.

5-Appliquer un coefficient multiplicateur selon la qualité commerciale du site.

Ces coefficients varient classiquement pour des boutiques situées en centre-ville entre :

Plus l’emplacement est attractif, plus Le coefficient appliqué sera élevé

4 – Quelles sont les indemnités accessoires dues au locataire ?

Outre l’indemnité principale, le locataire peut obtenir le remboursement de plusieurs frais liés à son éviction.

Ces indemnités accessoires visent à réparer les dépenses nécessaires à la réinstallation ou à la poursuite de l’activité :

-les frais de remploi, incluent les honoraires d’agence et les droits fiscaux ;

-l’indemnité de trouble commercial compense la désorganisation temporaire de l’activité ;

Les frais suivants sont également pris en considération :

–d’agencements non amortis, correspondent à la perte des investissements réalisés dans les locaux ;

–de réinstallation et de déménagement ;

–de licenciement du personnel devenus nécessaires ;

– administratifs et juridiques, tels que la rédaction d’actes, les formalités au RCS ou la communication auprès de la clientèle.

5 Que retenir ?

L’évaluation d’une indemnité d’éviction est une opération complexe, nécessitant une approche à la fois juridique, économique et technique

Elle repose sur une analyse précise du fonds de commerce, de la valeur locative et des conditions du marché local. En conclusion, l’intervention d’un avocat spécialisé en baux commerciaux est essentielle pour défendre les intérêts du bailleur ou du locataire, notamment lors de la procédure d’expertise et de fixation judiciaire de l’indemnité.

Le cabinet HSA AVOCATS spécialisé en droit des baux commerciaux depuis 30 ans, accompagne bailleurs et locataires dans toutes les étapes de la procédure d’éviction : analyse du droit à indemnité, évaluation économique, assistance à expertise judiciaire et défense devant le tribunal judiciaire.

Le cabinet HSA Avocats vous assiste également dans les procédures de déplafonnement du loyer du bail commercial et dans la négociation du renouvellement du bail.

Virginie HEBER-SUFFRIN

Avocate spécialisée en baux commerciaux

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