Diminution de la valeur locative si votre bail commercial comporte des charges exorbitantes de droit commun
Le principe d’une charge exorbitante de droit commun au sens des baux commerciaux ne résulte pas du fait que ce type de charge soit, ou non, usuellement transféré au Locataire mais du caractère dérogatoire des transferts de charge opérés par rapport au droit commun.
L’article R.145-8 du Code de commerce rappelle clairement ce principe : « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. »
La Cour de cassation a confirmé que la clause qui transfert au Preneur l’assurance souscrite par le bailleur constitue un facteur de diminution de la valeur locative :
« Ayant relevé que l’impôt foncier, les travaux de mise en conformité, l’assurance souscrite par le bailleur et les frais de gérance avaient été mis contractuellement à la charge du Locataire, la Cour d’appel qui a retenu, à bon droit, que, les obligations incombant normalement au Bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le preneur sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, a souverainement évalué le montant auquel devait être fixé le loyer du bail renouvelé ». (Cass. civ. 3, 24-11-2021, n° 20-21.570, F-D)
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate experte en Immobilier et baux commerciaux
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